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矢倉義之のナニワ大家道
第六回「気を付けたい投資用ワンルームマンションの勧誘(4)」

前回の続きです。

3回に渡って投資用ワンルームマンションについて自分なりに検証してみましたが、今回が最終回です。これまでは新築のワンルームマンションを対象に書いていましたが投資用ワンルームマンションの勧誘は新築とは限りません、今回は中古の投資用ワンルームマンションについて書いてみたいと思います。

1.中古物件のメリット

(1)値段が安い

家やマンションは消耗品ですので大抵は新しいものよりは古い方が安いです。従って少額資金で不動産投資を始めることが可能です。


(2)減価償却費を早く多く計上出来る。

例えば鉄筋コンクリート造りのマンションも新築なら耐用年数47年ですが、既に47年以上経ったマンションを購入したらわずか9年です。

仮に値段が同じだったとしたら、減価償却費に計上出来る金額は、中古は新築より1年間で5倍以上多く計上出来ることになります。

※その代り10年目には減価償却費が無くなりますので注意して下さい。

2.中古物件のデメリット

(1)融資の条件が悪くなる

融資の返済年数は主に残存耐用年数を基に決まります。つまり新築ならそれだけ長い期間で返済していけますが、中古なら残存耐用年数が短いため短期間で返済しないといけません。

(2)修繕積立金が上がる、修繕費がかさむ

区分所有マンションの場合、管理費と修繕積立金の支払いが義務付けられますが、大抵の場合新築より中古の方が修繕積立金が高くなります。

また、保有物件そのものも劣化してますので修繕費がかさみます。


(3)客つけが新築よりはよくない、今入居者が居るから得だと思ってしまう。

よく中古物件の勧誘では今入居者が居て家賃を何万円もらってるからこれで計画を立てたら何年でペイ出来ると言った話をされると思います。

しかし、これは裏を返して売る方から見れば「今入居者が居るから高く売れる、売りやすい」と言った思惑があることが多いです。

今何万円もらっているからと言っても、その人が退去した後も同じ家賃ですぐに入居者が入るような物件なのかを見極めることが大事だと思います。

3.結局は物件次第、事業計画が大事

これまで4回に渡って投資用ワンルームマンションの勧誘について自分なりに考察してみましたが、営業マンの言うことはあまり当てにならないことが多いですけど、だからと言ってワンルームマンションを買うのは絶対ダメかというとそういうわけなく、結局新築だろうが中古だろうが物件次第だと思います。

そのためいい物件かどうかを見極めるには事業計画が大事です。購入を勧められたときは必ず事業計画書を提示してもらい、それを徹底的に分析する、何なら専門家にも見てもらうなどして計画性に無理がないかを確認することが必要だと思います。

 

終わり

まとめ

セールスマンの言ってることはあまり当てにはならない。結局は物件次第、自分だけで決めるのではなく外部専門家にも見てもらうなどして事業計画に無理がないかを確認することが必要。

ABOUT ME
矢倉義之
矢倉義之
大学卒業後住宅メーカーに3年間勤務、その後2001年から父親が所長を務める矢倉会計事務所に勤務し、2006年に税理士登録。2010年に独立し矢倉税理士事務所開業。2016年に父親の引退に伴い矢倉会計事務所と合併し現在に至る。開業後当初は意識していなかったのですが、増えて行く顧問先企業に不動産業と建設業が多いことに気づき、住宅メーカーで勤務していた経験が活きているということと、やはり自分はこの業界のことが好きなんだなと改めて認識しました。不動産のオーナー業は提案によって税金や社会保険料が大きく変わることが面白くやりがいがあります。縁あって、当事務所と関わるお客様には最大限の提案が出来たらと思います。
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