清田博之の賃貸、コレでよかろうもん第二回「空き家の3000万円特別控除～その２（その他の注意点について）～」

１．平成２８年の税制改正でできた空き家を売った時の特例

（１）空き家の３０００万円の特別控除の特例とは？

空き家の３０００万円特別控除は、空き家になった実家を売った時の利益が３０００万円までだったら税金がかからないというお得な特例です。通常ですと、売却益に約2割程の税金がかかります。３０００万円の税率２割ですと最大約６００万円程税金が違ってくることになります。

（例）売却益が３０００万円の場合

これは、空き家が増えて社会問題になるなか、旧耐震基準の時代に建てられた住宅が空き家となって残ってしまうのを防ぐためにできた特例です。

（２）適用要件について

この特例を受けるには以下の要件をすべて満たす必要があります。

①昭和５６年５月までに建てられた旧耐震基準の住宅である。

②戸建て住宅である（区分所有マンションは対象外です）。

③亡くなった方が持ち家に一人暮らしをしていた。

④亡くなって以降に、誰かが住んだり、そこで事業をしたりしていない。

⑤亡くなってから３年後の年末までに売却する。

⑥新耐震基準を満たすように改修された建物として売るか、建物を壊してから売る。

⑦売却金額は１億円以下

２．注意点について

（１）空き家のままにしておかないと適用できない

　空き家になった場合に、そのままではもったいないという事で人に貸す場合もあると思います。しかし、この特例を受ける場合には、亡くなった後に人に貸したことがあると認められません。貸家として持ち続ける場合は問題がありませんが、誰かに貸してすぐに出られたからやっぱり売ったというような場合には適用できません。

（２）一人暮らしをしていて亡くなった方の持ち家でないと適用できない

　両親が相次いで亡くなったような場合には注意が必要です。家を持っていた父が亡くなった後に、一人暮らしになった母も亡くなった場合に、母名義の家になっていなければ特例の適用ができません。例えば父が亡くなった時点で、母が重い病気にかかっている場合や母が沢山の財産を持っていて母が亡くなった時の相続税が心配な場合等には、住んでいる母ではなく他の相続人が父から実家を相続することもありえます。そうすると、一人暮らしになった母が亡くなった後に実家を売却しても要件を満たさず特例の適用が出来ません。

（３）老人ホームへ入居していた場合は、２０１９年４月以降の売却からは認められる方向へ

亡くなった方が老人ホームへ入居していた場合は、一人暮らしをしていた家ではないという事で特例が適用できない事になっていました。これについては、２０１８年末に発表された平成３１年度の税制改正大綱では、要介護認定を受けて入所していた等の一定の要件を満たす場合に適用が受けられるように改正がされる見込みです。

（４）適用期限について

現時点では、２０１９年の１２月末までの売却が対象ですが、平成３１年度の税制改正大綱では、適用範囲が拡充された上で２０２３年１２月末までの売却が対象になるように期限が延長される見込みです。