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清田博之の賃貸、コレでよかろうもん
第五回「借入金の返済と相続税増額効果!?~アパートの相続税節税効果は長い目で」

今年は5月でもとても暑い日が続きました。
一日のうちの気温差が大きくて、私もうっかりひいた風邪がなかなかなおらず、ずっと鼻水が出て苦労しました。これから熱中症も増えてくるので、特に外で作業・運動をする際には気をつけたいですね。

さて、今回から借入金の返済と相続税の増額効果!?について書きたいと思います。

賃貸不動産をお持ちの方の場合、相続税の概算をさせて頂いて、今後の推移を見ますと相続税額がどんどん増えていく見込みの方も多いです。

●アパート建設による節税効果とは

賃貸不動産を建てると相続税の節税効果があるという事は聞かれた事がある方も多いと思います。

相続税を計算する場合、建物は『実際の売買金額や建設にかかった金額』で計算するのではなく、『固定資産税評価額』を使って計算します。

固定資産税評価額は、市町村が毎年の固定資産税を計算する際に使う評価額です。建物の構造や使われている資材等を基に市町村が建物ごとに評価金額を算出しているもので、一般に建設にかかった金額よりも低い評価がつけられます。

さらに貸家は入居者の権利がくっついていて所有者であっても自由にできない部分がある為、建物は3割引で評価され、その敷地も10数%の評価減ができます。

現預金で持っていればその金額通りで評価されるのに対して、不動産であればこのように相続税の評価が安くなるのです。手元に現預金がない場合、借入をしてでもアパートを建てて相続税の対策をする方もいます。

①、②いずれも相続財産の減額効果  △6300万円
(税率が30%の場合、税額で△1890万円の節税効果)
(ただ、相続税の減額効果だけに注目して賃貸経営を始めるのは危険です!しっかり事業計画を検討しましょう!)

●借入金の返済が進んだ場合

しかし、借入の返済が進んでいくと、この効果もどんどん減っていきます。例えば、返済期間20年で10年後に借入金が半分になった場合は、次のようになります。

では、借入金の返済期限が延びれば、相続税が増えるのを抑える事ができるでしょうか!?
次回検討していきたいと思います。

まとめ

相続税を計算するにあたって、建物は実際の売買金額や建設会社に払った金額で評価するのではなく、固定資産税の評価額をベースに計算をするので、賃貸不動産を持つ場合には相続税の節税効果があります。
賃貸不動産を持った直後は相続税の節税効果があっても、年々その効果は薄れていく事が多いです。長期的な視点で対策を検討することが大切です。今後の見込みも含めて税理士によく相談するようにしましょう。

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清田博之
清田博之
NPO法人相続アドバイザー協議会認定会員、一般社団法人家族信託普及協会会員 相続問題に力を入れており、地主さんや大家さんの相続対策のご相談にのる事が多いです。地主さんや大家さんの相続対策については、税務の知識だけでなく、経営や法律、登記、測量、鑑定、売買等の幅広い知識が必要であると感じます。依頼者に寄り添う立場で相続問題の解決に取り組む心ある弁護士さん、司法書士さん、不動産会社さん、FPさん、不動産鑑定士さん、土地家屋調査士さん、一級建築士さん達とも連携して相続問題の解決に取り組んでいます。信頼できる専門家ネットワークで大家さんの賃貸経営と相続に関するかけ込み寺になりたいと考えています。
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