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清田博之の賃貸、コレでよかろうもん 第十四回
「相続する不動産の分け方は慎重に…」

コロナウィルスの影響で申告期限も延長になっていますが、確定申告は無事終わられましたでしょうか。

どうしても無理な場合は仕方がないですが、安易に後回しにしてしまうと新しい年の処理もどんどん溜まっていきますよね。うちの事務所もなんとか当初の期限内に終わらせられるよう最後の追い込みをかけています。

相続する不動産の分け方について

相続で遺産分けをする場合に、不動産を売却して相続人で分ける必要がある場合があります。この場合、共有にした上で売却をするのか、一旦誰かが単独で相続した上で売却するのかを決める事になります。
この分け方によって、所得税を申告する人が変わったり、相続税がかかる人が変わるため、売却時や相続時の税金の特例が使えるかどうかが変わる場合があります。

1.共有にして売却をする場合

相続にあたって、「○○の土地については相続人がそれぞれ3分の1ずつ共有で相続する」とした場合の相続税や所得税の扱いは以下のようになります。


【ア】相続税について

相続人が3人いて、3人のうちの1人だけが亡くなった親と
同居をしていて居住用の小規模宅地の特例が使える場合
3分の1についてだけ、80%評価減の特例を受けます。


【イ】所得税について

相続人が3人いて、3人のうちの1人だけが居住しているような場合
その1人だけが居住用の3000万円特別控除が使えます。

2.単独で相続して売却する場合

相続にあたって、「○○の土地については相続人Aが相続し、その代わりにAはBとCに1000万円ずつ支払う」とした場合の相続税や所得税の扱いは以下のようになります。

【ア】相続税について
相続人が3人いて、3人のうちの1人だけが亡くなった親と
同居をしていて居住用の小規模宅地の特例が使える場合
Aは80%評価減の特例を受けます。


【イ】所得税について

相続人が3人いても単独相続した一人だけが所得税の申告をし
居住の特例が使える場合は、その1人が不動産全体について
3000万円特別控除を使います。

3.便宜上、単独相続の形にした場合

単独で所有する場合でも、「土地○○はAが相続する。」とした上で、「相続人Aは土地○○をすみやかに売却し、売却代金から売却に関する費用を引いた残りを3分の1ずつ分割・取得する」という形にした場合(換価分割)といいます。)は、売却代金を受け取った人それぞれで譲渡所得税の申告をする必要があります。

まとめ

・単独名義にしておいた方がその後の売却手続きが楽になる場合もあります(1人の印鑑で進められるので)が、分け方(遺産分割協議書の書き方)によっては譲渡所得税の申告を誰がするのかが変わり、特例を受けられる金額も変わります。

・誰が譲渡所得税を申告するかで健康保険料や医療費の窓口負担、扶養控除にも影響が出る場合もあります。

・相続する不動産の分け方について、特に売却して分ける場合は、ケースによって有利不利事前に税理士に相談しましょう。


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清田博之
清田博之
NPO法人相続アドバイザー協議会認定会員、一般社団法人家族信託普及協会会員 相続問題に力を入れており、地主さんや大家さんの相続対策のご相談にのる事が多いです。地主さんや大家さんの相続対策については、税務の知識だけでなく、経営や法律、登記、測量、鑑定、売買等の幅広い知識が必要であると感じます。依頼者に寄り添う立場で相続問題の解決に取り組む心ある弁護士さん、司法書士さん、不動産会社さん、FPさん、不動産鑑定士さん、土地家屋調査士さん、一級建築士さん達とも連携して相続問題の解決に取り組んでいます。信頼できる専門家ネットワークで大家さんの賃貸経営と相続に関するかけ込み寺になりたいと考えています。
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