確定申告は無事終わられましたでしょうか。
コロナの影響で期限が4月16日まで延長されていましたが、感染拡大を受けてさらに個別に期限延⻑の取扱いを行うこととされました。
外出自粛などで間に合わない場合は、申告書の余白に「新型コロナウイルスによる申告・納付期限延⻑申請」と書いて出せば、提出日を申告期限として扱ってもらえます。
早めに出して安心されたいと思いますが、もしも間に合わない場合は個別延長の扱いになる形で提出するようにしましょう。
今回は、物件を売却したら消費税にも気を付けましょうというお話です。居住用の賃貸物件をお持ちの大家さんの場合、うちは消費税は関係ないよ、という方も多いのではないでしょうか。
たしかに、居住用の物件の家賃は非課税とされているので、通常は、入居者から消費税を預かっていないので、大家さんが消費税を納める必要はありません。（テナント物件の場合には、家賃と一緒に消費税を預かって、入居者に代わって国に納めます。）
しかし、賃貸物件を売った場合は、不動産貸付事業用に使っている資産の売却という事で、消費税の課税対象取引をしたことになります。そのため、売った建物の金額部分が1000万円を超える場合には、売った年の2年後の確定申告の時には課税事業者になってしまい、消費税の計算をして、納税額があれば納付をする必要があります。
たとえば、納税義務がある時に、賃貸物件を５２００万円（うち建物が２２００万円）で売った場合には、建物代金２２００万円のうちに消費税１０％の２００万円の預り消費税が含まれていることになります。その年に、仲介手数料や管理手数料等の消費税を含む支払いがあれば支払った消費税の一部をそこから差し引けるのですが、大家さんの場合には差し引けるものが少ないことが多いです。そのため、たとえば２０万円しか差し引ける消費税がなかった場合には、預かり消費税２００万円から支払った消費税２０万円を差し引いた残りの１８０万円を納税する必要があります。
消費税の納税義務がない時でしたらこの分はまるまる納める必要がなかった金額になります。たとえば、年末頃に賃貸物件を売る場合、翌年は納税義務がないことが分かっている場合には、年明けに売却することで消費税分の手残り額が変わってくることがあります。
〇 簡易課税の届出を出していた場合
もし簡易課税の届出を出していた場合には、賃貸物件の売却分の消費税は、支払った金額に関係なく、預かった消費税の４０％部分を納税すればよいことになっています。
簡易課税で計算するためには、納税義務がある課税期間が始まる前までに届出を出す必要がありますので、要注意です！
まとめ
・居住用の賃貸物件の大家さんの場合には、入居者から消費税を預かっていないので、普段は消費税は関係ありません。
・しかし、賃貸物件を売った場合には、建物部分は消費税の対象取引となるため、建物部分が１０００万円を超えていると２年後に消費税の納税義務が生じる場合があります。
・消費税の納税義務がある時に、別の物件を売った場合には、後から売った物件の建物に含まれる消費税の一部を納税する必要があります。
・タイミングをずらしたり、簡易課税の届出を出す事で負担を減らしたりできる場合もありますので税理士に相談するようにしましょう。
