１０月１日から消費税が１０％に増税されます。
私は、実家で特殊倉庫と土地を貸しているので、居住目的ではなく事業用なので両方とも賃貸料の消費税が８％から１０％にあがります。
９月１５日前後に各所へお電話し、この金額にしてくださいとFAXいたしました。
「問題があったらお電話ください、問題なかったら記載した金額で振込みお願いします」
とお伝えしてあります。
月明けの通帳記帳が楽しみです。
今回は大家さん専門税理士と一般的な税理士との違いの４回目として、『借入金に対する姿勢』についてかきたいと思います。
さて、いきなり問題です。
一般的な企業は売上が１００あったら、いくらが利益として残るといわれているでしょうか？
答えは３※です。
売上１００あって、利益３。
売上１億あって、利益３００万円です。
次に、質問です。
大家さんは売上が１００あったら、いくらが利益として残るといわれているでしょうか？
答えは４０※です。
いろいろな状況がありますが、売上が１００あって、利益４０。
売上が１千万円あって、利益４００万円です。
※ 『筆者が経験といろいろな本を読んだうえで、わかりやすくするため考えた平均的な数字ですので、間違っていたらすいません（以下も同じ）。』
次に一般的な企業は、売上が１００あったら、いくらまで借りて大丈夫でしょうか？
答えは、３０以内です。
売上が１億円で３０００万円以内。
１０年間返済で借りたとして、年に元金返済を３００万円まで出来ます。
利益の３００万円で、返済が可能だと思われます。
では、大家さんは、売上が１００なら、いくらまで借りて大丈夫でしょうか？
答えは１０００です。
売上が１千万円で借入額１億円以内。
２０年間返済で借りたとして、年に元金５００万円の返済。
利益４００万円と建物等の減価償却費で、元金を返済していくことができます。
入居率が悪く、売上が１千万円からさがったり、大規模修繕の必要があったりで利益には波がありますが、おおざっぱにするとこれぐらいの数字になります。
一般的な企業と、大家さんとでは、３０と１０００。
これだけ、借入金に対する違いがあります。
ですので、一般的な企業を相手とする税理士に、大家さんが「１億円借入する。売上の１０倍だ」というと反対します。
なんせ、経営分析の指標では「売上と同じ金額を借入金で借りると倒産する」といわれているからです。
その昔、ダイエーという企業は、売上と同じぐらいの借入金があり倒産したといわれています。
「危ない、危ない、お客様を倒産させるわけにはいかない」という親切心から、一般的な税理士は反対します。
しかし、大家さん専門税理士だと『借入金に対する姿勢』が違います。
利回りのいい優良な中古物件や、土地から買う新築でも、ある程度の利回りが見込めれば『Go』を私なら出します。
というかお客様ご自身が、ご自身でお調べになって、しっかり目利きで買われてみえます。
それが借入金〇〇億円になるとしてもです。
むしろ、戸数や金額が多いほど差別化が図れて安定する場合も多いぐらいです。
（場合によっては反対する時もあります）
数字に裏打ちされたしっかりとした知識と経験に基づき、大家さんの背中を押してあげられる。
それが大家さん専門税理士のいいところだと、私は思います。
※わかりやすくするために、このコラムでは誇張と思われる部分や単純化した部分があります。実際に大家さんで事業を行う場合は、ご自身の判断と、知識のある利害関係のないアドバイザーが必須となります。コラムの内容についてご相談がある場合は顧問税理士やアドバイザーとご相談ください。
まとめ
・一般的な企業は、売上が１００あったら利益は３、大家さんは４０
・一般的な企業が借入れていいのは、売上が１００あったら３０、大家さんは売上の１０倍まで
・売上の１０倍の金額を借入をするといったら、一般的な税理士は反対する場合が多いが、大家さん専門税理士なら相談にのってくれる
