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森広忠の名古屋大家道
第二十回「大家さん専門税理士と一般的な税理士との違い④借入金に対する姿勢」

10月1日から消費税が10%に増税されます。
私は、実家で特殊倉庫と土地を貸しているので、居住目的ではなく事業用なので両方とも賃貸料の消費税が8%から10%にあがります。

9月15日前後に各所へお電話し、この金額にしてくださいとFAXいたしました。
「問題があったらお電話ください、問題なかったら記載した金額で振込みお願いします」
とお伝えしてあります。

月明けの通帳記帳が楽しみです。

 

今回は大家さん専門税理士と一般的な税理士との違いの4回目として、『借入金に対する姿勢』についてかきたいと思います。

さて、いきなり問題です。
一般的な企業は売上が100あったら、いくらが利益として残るといわれているでしょうか?

答えは3※です。
売上100あって、利益3。
売上1億あって、利益300万円です。

 

次に、質問です。
大家さんは売上が100あったら、いくらが利益として残るといわれているでしょうか?

答えは40※です。
いろいろな状況がありますが、売上が100あって、利益40。
売上が1千万円あって、利益400万円です。
『筆者が経験といろいろな本を読んだうえで、わかりやすくするため考えた平均的な数字ですので、間違っていたらすいません(以下も同じ)。』

 

次に一般的な企業は、売上が100あったら、いくらまで借りて大丈夫でしょうか?

答えは、30以内です。
売上が1億円で3000万円以内。
10年間返済で借りたとして、年に元金返済を300万円まで出来ます。
利益の300万円で、返済が可能だと思われます。

 

では、大家さんは、売上が100なら、いくらまで借りて大丈夫でしょうか?

答えは1000です。
売上が1千万円で借入額1億円以内。
20年間返済で借りたとして、年に元金500万円の返済。
利益400万円と建物等の減価償却費で、元金を返済していくことができます。

入居率が悪く、売上が1千万円からさがったり、大規模修繕の必要があったりで利益には波がありますが、おおざっぱにするとこれぐらいの数字になります。

一般的な企業と、大家さんとでは、30と1000。
これだけ、借入金に対する違いがあります。

ですので、一般的な企業を相手とする税理士に、大家さんが「1億円借入する。売上の10倍だ」というと反対します。

なんせ、経営分析の指標では「売上と同じ金額を借入金で借りると倒産する」といわれているからです。
その昔、ダイエーという企業は、売上と同じぐらいの借入金があり倒産したといわれています。

「危ない、危ない、お客様を倒産させるわけにはいかない」という親切心から、一般的な税理士は反対します。

 

しかし、大家さん専門税理士だと『借入金に対する姿勢』が違います。

利回りのいい優良な中古物件や、土地から買う新築でも、ある程度の利回りが見込めれば『Go』を私なら出します。
というかお客様ご自身が、ご自身でお調べになって、しっかり目利きで買われてみえます。

それが借入金〇〇億円になるとしてもです。
むしろ、戸数や金額が多いほど差別化が図れて安定する場合も多いぐらいです。
(場合によっては反対する時もあります)

数字に裏打ちされたしっかりとした知識と経験に基づき、大家さんの背中を押してあげられる。
それが大家さん専門税理士のいいところだと、私は思います。

※わかりやすくするために、このコラムでは誇張と思われる部分や単純化した部分があります。実際に大家さんで事業を行う場合は、ご自身の判断と、知識のある利害関係のないアドバイザーが必須となります。コラムの内容についてご相談がある場合は顧問税理士やアドバイザーとご相談ください。

まとめ

・一般的な企業は、売上が100あったら利益は3、大家さんは40

・一般的な企業が借入れていいのは、売上が100あったら30、大家さんは売上の10倍まで

・売上の10倍の金額を借入をするといったら、一般的な税理士は反対する場合が多いが、大家さん専門税理士なら相談にのってくれる

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森広忠
森広忠
名古屋市出身、名古屋経済大学大学院卒業後、2008(平成20)年シンプルタックス森会計【森広忠税理士事務所】設立。税理士として、個人事業・中小企業の顧問を行う。実家が古くからある地主で、不動産賃貸業をアパート、貸倉庫、貸地、貸家、月極駐車場で営んだ経験あり。 顧問先に不動産賃貸業者が多く、不動産・不動産管理会社を利用した所得税・法人税・相続税の節税相談の経験が多くある。
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