●借主が家賃を払わないときの合意の方法
こんにちは。
弁護士の関です。
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●約束を守らないときにはどうすればよいか。
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前回、家賃の未払があった借主から、
「払いますからちょっと待ってください。」とか、
「分かりました。もう払えないので退去しますが、もう少し待ってください。」
というお願いされた場合に作成すべき書面（合意書）の書式例をご紹介しました。
約束が書面により明確になっていますので、借主にとって心理的負担となり、口約束よりも守ってもらえる確率は高まります。
それでも、約束を守らない借主がいるのが現実です。
その場合、次のステップとしては、「強制的」に家賃を回収したり、貸している物件から早々に退去してもらいたいですよね。
そのためには、裁判が必要です。
法律上、強制執行をするためには、「債務名義」（さいむめいぎ）と呼ばれる根拠が必要になります。
そして、裁判により取得する勝訴判決が、この債務名義となり、強制執行できる根拠になります。
そのために、強制的に家賃を回収したり、建物の明渡しを求めるには、裁判が必要と いうわけです。
結局裁判をするなら書面を交わしても意味がないのでは、と思われたかもしれませんが、 決してそのようなことはありません。書面は、この裁判で使うための証拠になるのです。 口約束では、言った言わないという水掛け論になり、立証が難しくなることがあります。
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●裁判をしなくても強制執行をする方法があります。
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さらに一歩進めて、裁判をして勝訴判決を取らなくても強制執行できる方法をご紹介 します。
それは、書面を交わすだけではなく、 ①公正証書を作成したり、②訴え
提起前の和解（即決和解）を申立てしておく方法です。
公正証書は知っている方も多いのではないかと思います。
公正証書は、勝訴判決と同じく「債務名義」となります公証役場で債務弁済契約 （未払賃料について弁済を約束させる合意）の公正証書を作成しておけば、 借主が約束を守らない場合に、この公正証書を債務名義として、裁判をせずに、 直ぐに強制執行に入ることができます。
しかし、公正証書で強制執行できるのは、実は、金銭請求に限られます。
従って、未払賃料の請求には役立ちますが、建物の明渡しの強制執行まではできません。
そこで、建物の明渡しの強制執行を視野に入れるのであれば、簡易裁判所に訴え提起前の 和解（即決和解）を申し立てるとよいでしょう。裁判手続でも和解はありますが、 訴え提起前の和解（即決和解）は、裁判を提起せずに、いきなり和解の申立てをすることができる制度です。
裁判所で和解をする場合（これを「裁判上の和解」といいます）、成立時に作成する 和解調書が勝訴判決と同じく「債務名義」になります。
しかも、公正証書のように金銭請求に限られません。
従って、訴え提起前の和解（即決和解）で建物の明渡しの約束を和解調書に記載して おけば、借主が約束を守らない場合に、和解調書を債務名義として、裁判をせずに、 直ぐに建物明渡しの強制執行に入ることができます。
訴え提起前の和解（即決和解）の手続については、
東京簡易裁判所のホームページ
（http://www.courts.go.jp/tokyo-s/saiban/l3/Vcms3_00000351.html）
などをご参照ください
