「入居者募集戦略上の家賃設定」
皆さんこんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。
家賃設定が賃貸経営にとって重要なのは言うまでもありません。
そこで今回は、入居者募集をするときの家賃設定について前回の続きを書いていきます。
４．家賃の種類
一口に家賃と言っても、
賃貸経営のさまざまな場面でいくつかの種類の家賃があります。
入居者を募集するときに設定する募集家賃や、
キャッシュフローを試算するときに使用する想定（計画）家賃や
実効家賃などです。
（１）想定（計画）家賃
物件を取得する時に、物件周辺の相場や物件の状態を勘案し、
「この位の家賃が取れるだろう」と考えるのが、想定（計画）家賃です。
物件取得する時の判断基準の一つとして設定します。
（２）募集家賃
入居者を募集する時に設定する家賃です。
想定家賃をベースに、募集時期や募集状況を勘案し決定します。
たとえば、「繁忙期なので、少し高めに設定する」とか、
「問合せが少ないので、値下げしてみる」という感じです。
（３）成約家賃
実際の入居者さんと契約した家賃のことです。
契約の締結交渉段階で、家賃の値引き要求などがあるため、
「募集家賃≧成約家賃」となるケースが多いです。
（４）実効家賃
実際に現金で手元に入ってくる家賃です。
空室やフリーレントなど、実際に収入にならない期間も加味して算出します。
実効家賃は、事業計画などを立案するときに使います。
他にも家賃の種類があるかも知れませんが、
この４種類の家賃の考え方を理解するようにしましょう。
５．物件の価値と家賃
「物件の価値」とは、物件を探している人が感じる価値です。
キッチンが充実した物件を見て、料理好きな人は価値があると感じ、
料理をしない人は価値を感じないと思います。
「物件の価値」は、絶対的なものではなく、
同じ物件でも、見る人の価値観によって感じ方は変わってきます。
感じた物件の価値と家賃を比較して
入居申込みをするかどうかの判断をします。
「物件の価値」を家賃と比較して、“物件の価値 ≧ 家賃“ と
判断すると入居申込をします。
６．物件の価値を決める要素
物件の価値を決める要素として、立地、建物、設備、
条件、管理の５つがあります。家賃を設定する前に、
自分の物件の現状をこの５つの要素に分けて把握します。
立地：交通の利便性、周辺の環境、周辺施設など
建物：構造、築年数、専有面積、間取り、収納など
設備：宅配BOX、オートロック、駐輪場、エアコンなど
条件：ペット飼育、ルームシェアなど
管理：清掃状況、コールセンターの有無など
建物、設備に関しては、
更に共用部と専有部に分けて把握するようにします。
立地に関しては、自分でコントロールすることはできません。
その他の４つの要素は、自らコントロールすることが可能なので、
物件の改善点を検討するのにも役立つ視点です。
