賃貸住宅に長期修繕計画は必要か
皆さんこんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。
建物は経年劣化していきます。
劣化度合いによって、物件の価値も下落していきます。
快適な居住環境を確保し、
資産価値の維持・向上を図るためには、
建物等の経年劣化に対してタイムリーに適切な修繕工事を実施することが
重要なのは言うまでもありません。
分譲マンションでは、長期修繕計画を管理組合で作成されているのが一般的です。
賃貸住宅も、一つの建物に複数の住戸がある集合住宅であり、
分譲マンションと同様な住戸形式の建物であるにもかかわらず、
賃貸住宅では、長期修繕計画を作成していることは少ないと思います。
タイムリーに適切な修繕工事を実施するために、
長期修繕計画を作成することが役立ちます。
そこで、今回は、長期修繕計画について書きます。
１長期修繕計画とは
長期修繕計画は、建物の新築から３０年程度先までの修繕工事や点検、
設備更新の予定をまとめたものです。予め予想される修繕工事や点検、
設備更新を想定し、実施する時期と必要な費用を長期修繕計画に落とし込みます。
２．賃貸住宅に長期修繕計画が必要な理由
分譲マンションの長期修繕計画は、
修繕工事の必要性や修繕積立金の金額に関して、
区分所有者の合意を得る目的も含まれています。
しかし、賃貸住宅の長期修繕計画は、建物オーナーが一人なので、
合意形成の必要はありません。
賃貸住宅に長期修繕計画が必要な理由は次のとおりです。
・必要な修繕工事や点検の実施時期を明確にする
専有部分である各住戸に関しては、
入退去のタイミングで原状回復工事を実施するため、
劣化に対応した工事は実施できます。
しかし、外壁、屋根、共用部などは、
工事を実施するタイミングが明確ではなく、
実施する時期を決めるのが難しくなります。
そこで、工事を実施する時期を長期修繕計画に落とし込むことで、
工事の実施時期が明確になります。
・不具合の予防と修繕費の削減
たとえば、外壁の塗装の実施が遅れ、
外壁の劣化が進むと建物内部へ雨水が侵入し、
雨漏りや構造躯体の劣化に繋がります。
雨漏りなどの不具合が発生すると、
外壁塗装の費用にプラスして雨漏りに対応する費用が余分に発生します。
建物劣化度合いに応じて適切な修繕工事を実施することで、
建物の価値保全、快適な居住環境の確保につながるだけでなく、
修繕費の削減に役立ちます。
・修繕に必要な資金の準備
タイムリーな修繕工事を実施するには、
費用の準備が重要です。
長期修繕計画を作成することで、
この先必要となる資金を把握することができます。
把握した資金と現在の現金の残高との差を
調整する資金計画を検討します。
また、長期修繕計画で把握した修繕費用を事業計画に落とし込むと、
事業計画で算出するキャッシュフロー（手残り）の精度が上がります。
