多くの大家さんが悩んでいるのが空室です。
「どうしたら空室がなくなるのでしょうか？」
そんな質問を受けます。
しかし、はっきり言って、空室対策の決定打はありません。
これをやったら空室がなくなるなんてものはないのです。
それなのに、短絡的な考えで空室対策を行う人も少なくありません。
短絡的な方法とは、
・家賃を下げる
・設備導入や高額リフォームを行う
の２つです。
家賃を下げると、当然手残りも少なくなります。
収入自体が少なくなるので、手残りが少なくなって、資金繰りが苦しくなります。
さらに、家賃を下げることで、近隣のアパートを所有する大家さんも家賃をさらに値下げしてくる可能性もあります。
そうなると、家賃の値下げの連鎖が始まって、止めどなくその地域の家賃が下がるというスパイラルに陥ってしまいます。
そうならないように、設備導入や高額リフォームを考えようとします。
確かに、古い設備がネックで入居に結びつかないということも考えられます。
新しい設備を導入した方がよいに決まっています。
しかし、資金繰りに余裕がない大家さんが、それをやってしまうと、ますます資金繰りに追われることになります。
リフォームをして、入居が付けばよいですが、そのリフォームをすることで絶対に空室が無くなるという保証はありません。
リフォーム後は、家賃を高くして貸せるかもしれませんが、２年後の家賃はどうなっているかもわかりません。
それにもかかわらず、１室あたり、300万円～500万円と高額なリフォームを提案されて、しぶしぶ実行している大家さんは多いです。
家賃の値下げも高額リフォームも「やってはいけない」とは言いません。
それが空室対策につながって、キャッシュフローが改善した例もあるでしょう。
しかし、これらの対策をする前に、まずは手残りを減らさないで（収入を下げたり、支出を増やさないで）空室対策する方法はないか探ることが大事だと思います。
私が提案するのは、「何が原因で空室になっているのか」です。
①募集面
②営業面
③物件・設備面
家賃や設備は③の原因でしかありません。
募集や営業面に問題があれば、家賃下げてもリフォームしても絶対に決まらないと思うのです。
まずは空室の原因が何なのか、分析をしてみましょう。
まとめ
・空室対策に決定打はない！
・空室の原因を探らないと家賃下げてもリフォームしても決まらない！
出版のお知らせ
空室の原因とは？
どうやって空室を埋めたらよいのか？
具体的手法を書いた本を出版しました。
１０冊目の本になります。
『税理士大家流 キャッシュが激増する無敵の経営』
ぱる出版より10月31日発売 定価1,620円
手残りがマイナスの状態の実家のアパート経営を立て直した私の結論は、
「手残りを増やすには、1 収入を上げる 2 支出を減らす 3 税金を抑える、3つの方法しかありません」
この本は、税理士大家として培ってきたこの3つの財務改善テクニックを余すことなく書きました。
いわば私の経験の集大成です。
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