専門家が斬る！真剣賃貸しゃべり場【第十三回】弁護士　関義之が斬る！①

賃料不払いによる解除について　①

こんにちは。弁護士の関です。
今回のコラムでは、数回にわたり『賃料不払いによる解除について』の判例をお送りいたします。

賃料不払いによる解除についての判例　その１

●賃料不払いにより解除できるか

大家さんが入居者に部屋を貸しているとします。
入居者が、４月分の賃料を払いませんでした。
大家さんは入居者に賃料が「払われていませんよ、払ってください」と督促したところ、数日後に払われました。
しかし、入居者はまた５月分の賃料を払いませんでした。
大家さんは怒って、賃貸借契約を解除したいと考えました。
可能でしょうか。

●信頼関係不破壊の法理

賃料の支払義務は、賃借人の基本的な義務であり、賃借人が賃料の支払いを怠った場合、賃借人に債務不履行があることになります。
契約の一方当事者に債務不履行がある場合には、もう一方当事者は、その契約を解除することができます。

具体的には、民法５４１条には、

当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。

と定められています。

従って、先ほどの例でも、大家さんは、入居者が５月分の賃料支払義務を怠っているという債務不履行があるため、相当な期間（例えば、１週間）を定めてその支払いを催告し、それでも入居者が５月分の賃料を支払わない場合に、解除できるようにも思えます。

しかし、賃貸借契約では賃借人の保護が図られており、裁判所では、賃借人に債務不履行があったとしても、信頼関係が破壊されていない場合には、賃貸借契約の解除は認められないと判断します。
これを、「信頼関係不破壊の法理」などと呼んでいます。
賃料不払いは賃借人の最も基本的な義務ではありますが、先ほどの例のように１か月分の賃料不払いでは契約は解除できないと考えるのが通常です。