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【第十六回】弁護士 関 義之が斬る!④

賃料不払いによる解除について ④

こんにちは。弁護士の関です。
今回のコラムでは、数回にわたり『賃料不払いによる解除について』の判例をお送りいたします。

賃料不払いによる解除についての判例 その4

●賃料不払い3か月分で解除を認めなかった事例

最後は、解除をした時点で賃料不払いが3か月分であったケースで、解除を認めなかった裁判例をご紹介します。

平成14年11月28日東京地裁裁判例です。

原告が賃貸人、被告2名が賃借人です。
もともとは被告母親Aが昭和36年から借りていた物件で、事業用兼住居として使用していました。

後、Aが改築を重ねてきましたが、母親が亡くなり事業を引き継いだBが改築したことを契機に、原告がB他に対し建物明渡し訴訟を提起しました。
訴訟では、平成6年3月31日、賃料月額を35万円とし、賃支払を2回分以上怠ったときは原告はBらに対し何ら催告をすることなく直ちに本件賃貸借契約を解除することができる、など特約を付けた訴訟上和解をしました。

後、Bが死亡し、被告らが賃借人地位を相続しましたが、被告らは、平成12年4月以降賃料を怠り始め、平成13年3月5日時点で、賃料不払いは3か月分に達しました。
そこで、原告が被告らに対し、平成13年3月16日到達内容証明郵便により、本件賃貸借契約を解除する旨意思表示をしたという事案です。

裁判所は次ような判示をして解除を認めませんでした。

・平成13年3月5日を経過した時点で、裁判上和解における無催告解除要件(賃料支払を2回分以上怠ったとき)が、少なくとも形式的には充足されている。

確かに、契約は遵守されなければならず、特に、本件ように、過去において紛争が生じ、訴訟となった後に、訴訟上和解として合意した内容については、特に誠意をもって遵守されるべきであるから、条項どおりに無催告解除有効性を主張する原告心情にはもっともな面がある。

・しかしながら、建物賃貸借契約が、賃借人にとって、そ生活・生計維持基盤となる重要な継続的法律係であることに鑑み、そ解除については、契約継続を不可能とするような客観的かつ実質的な信頼破壊が要件とされるであって、こことは、訴訟上和解に基づく解除条項解釈においても同様である。

・確かに、原告が本件賃貸借契約解除を通告した段階では、形式的には3か月分賃料滞納が生じているけれども、そ間、原告から被告らに対して滞納賃料支払を督促したことがなかったこと、原告代理人から除通知が被告らに到達した5日後に、原告が未払額であると(勘違いして)指摘した賃料5か月分相当額である175万円を一括して原告代理人指定する口座に振り込んで支払っていること、それ以降、約定どおり賃料支払を継続していることが認められ、かっ、本件審理過程において、被告らは、原告に対し、従前は差し入れていなかった敷金を新たに差し入れること、新たな保証人を付することなどを和解条件として提示していることが当裁判所に顕著である。

・これら事情を総合考慮すると、被告ら前記賃料滞納が、客観的かつ実質的な信頼破壊を招来したと認めることはできないというべきである。

●こ事例からいえること

賃料不払いが3か月分場合、解除を選択するか、督促をしつつ、もう1か月待つかというような判断で悩むこともあろうかと思います。

事例では、従前、訴訟上和解(裁判過程で、裁判所で和解をすること)で、「賃料支払を2回分以上怠ったときは、何ら催告をすることなく直ちに本件賃貸借契約を解除することができる」という特約を結んでいたため、そ特約を重く見て、解除に踏み切ったもと推測されます。

しかし、それでも、裁判所は、他事情を考慮し、信頼破壊を認めませんでした。
今回考慮された事情は、解除後に直ぐに全額払っていること(しかも、本来3か月分賃料不払いだったにもかかわらず、賃貸人から5か月分払があると指摘されたことから5か月分を払っていること)、そ後賃料支払いを継続し、また、裁判中で、敷金を入れたり保証人を付けることを和解件として提示しているということでした。
ように、信頼破壊有無については、解除「後」事情も考慮されることがあることに注意が必要です。

なお、こ事例では、3か月分不払が起こっている間、支払を督促したことがなかったということも一事情として指摘されています。
やはり賃料不払いに対してはこまめに支払いを催促することが重要といえます。

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関 義之
関 義之
関&パートナーズ法律事務所 代表弁護士・中小企業診断士 平成10年3月に早稲田大学を卒業し、その年の10月に司法試験に合格。平成12年10月から弁護士登録。中小企業の総合支援を目標に掲げ、平成23年10月から中小企業診断士にも登録。法人・個人を問わず幅広く紛争に関する相談を受け、代理人として示談交渉や訴訟等に対応するほか、契約書の作成・チェック等、紛争が生じる前の予防法務にも力をいれている。
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