ブログ

専門家が斬る!真剣賃貸しゃべり場
【第十五回】弁護士 関 義之が斬る!③

賃料不払いによる解除について ③

こんにちは。弁護士の関です。
今回のコラムでは、数回にわたり『賃料不払いによる解除について』の判例をお送りいたします。

賃料不払いによる解除についての判例 その3

●賃料不払い約2か月分で解除を認めた事例

今回は、解除をした時点で賃料不払いが約2か月分であったケースで、解除を認めた裁判例をご紹介します。

平成14年4月5日東京地裁裁判例です。

Aが所有する物件を、原告(賃借人兼転貸人)が被告(転借人)に転貸し、原告がこ転貸借契約を解除した事案です。
もともと転貸賃料は月額300万円でしたが、途中から賃料を月額235万円に減額していました。
後被告は賃料不払いを続け、原告と被告は、平成12年11月24日、同年10月末日まで未払賃料が1027万2500円であることを確認するとともに、被告が同年12月25日までにこれを支払う旨合意をしました。しかし、被告は支払わず、原告と被告は、平成13年1月9日、同日時点で未払賃料が1274万円であることを確認するとともに、被告が同月30日までに未払賃料全額を支払うこととし、これを怠ったときは、原告が転貸借契約を催告を要せず即時に解除することができる旨合意をしました。
しかし、被告は一部しか支払わなかったため、原告は、同年2月15日到達書面により被告に対し、転貸借契約を解除する旨意思表示をしました。
解除前日時点未払賃料は合計523万3750円であり、賃料約2か月分だったという事案です。

被告は、解除した時点では、賃料不払いが約2か月分にすぎなかったなどと主張し、信頼係を破壊するに足りない特段事情があるとして争いました。

しかし、裁判所は次ような判示をして解除を認めました。

・本件解除時点における未払賃料は523万3750円であったが、被告は、それ以前において、平成12年11月24日には同年10月末日ま未払賃料が1027万2500円であることを認めた上でそ遅滞消を約し、さらに平成13年1月9日には同日時点で未払賃料が1274万円であることを認めた上でそ遅滞解消を約しているにもかかわらず、結局履行を怠ったもである。

・ところで、賃料支払義務は賃借人債務中で最も重要なもあることはいうまでもないが、特に本件ように賃貸人が他から目的建物を賃借した上で転貸している場合には、原告としても自己に対する賃貸人に賃料を支払わなければならないで、転借人である被告から約定どおりに賃料支払を受ける必要性が極めて高いと考えられ、こ賃料支払義務を怠ったとき信性は強いとみなければならない。

・ところが、被告は、従前2回にわたって4か月分から5か月分に及ぶ遅滞解消を約しているにもかかわらず、結局2か月分を超える賃料滞を生じさせているであるから、こ義務を怠った程度としても軽微なもということはできない。

●こ事例からいえること

賃料不払いが2か月分しかない場合、一般的にはまだ解除は難しいだろうと考えることが多いと思います。
しかし、こ事例から、過去にも賃料不払いが継続していたり、それに対して、大家さんが支払いを何度も催告し、支払いを猶予してあげたにもかかわらずそ約束を反故にされたという経過があるなど、ほかにも信頼破壊を肯定するような事情があれば、解除時点では賃料不払いが2か月分であったとしても、解除が認められる場合があるということです。

解除が認められるかは本当にケースバイケースではありますが、こまめに支払いを催告し、そことを証拠化しておくことは最低限やっておくとよいでしょう。

ABOUT ME
関 義之
関 義之
関&パートナーズ法律事務所 代表弁護士・中小企業診断士 平成10年3月に早稲田大学を卒業し、その年の10月に司法試験に合格。平成12年10月から弁護士登録。中小企業の総合支援を目標に掲げ、平成23年10月から中小企業診断士にも登録。法人・個人を問わず幅広く紛争に関する相談を受け、代理人として示談交渉や訴訟等に対応するほか、契約書の作成・チェック等、紛争が生じる前の予防法務にも力をいれている。
さらに詳しく知りたい方へ