専門家が斬る！真剣賃貸しゃべり場
【第十九回】賃貸経営のプロ　廣田 裕司が斬る！③

物件のメンテナンス、不具合への対応　③

こんにちは。廣田です。
本日も前回に引き続き「物件のメンテナンス、不具合への対応」をお送りいたします。

室内のリフォーム工事

メンテナンスは、現在の状態をチェックし、現状の問題点を明確にし、問題点に対応していくことです。

共用部や外観は、いつでもチェックが可能ですが、室内に関しては、入居者が退去した時しか基本的にチェックできません。

退去後の室内は、必要に応じて原状回復工事をします。
また、原状回復工事と同時にお部屋の競争力アップのために、バリューアップ工事や間取り変更などのリフォーム工事を実施することがあります。

原状回復工事の含めた室内のリフォーム工事は、物件のメンテナンス中で重要であることは言うまでもありません。

リフォームの工事費の考え方

退去した入居者さんから負担していただく原状回復費で、原状回復工事の工事費をまかなえるケースはほとんどなく、少なからず、大家さんが工事費を負担することになると思います。このときの工事費の妥当性をどのように考えたら良いのでしょうか。

判断基準のひとつに、工事費が対象の部屋の家賃の何か月分に相当するか、という考え方があります。

リフォーム工事にかかった費用を回収するのに何カ月かかるかを示した数値なります。

一概に何カ月分が妥当なのか、ということはできませんが、判断基準の一つになります。

極端な例ですが、工事費が家賃の１２カ月分（1年分）の場合、半年後に建替えを検討している物件では、回収期間が十分とれないことになります。このケースでは、費用の回収ができないため、工事の見直しをすることになります。

リフォーム工事は、お部屋を稼働させるための手段でひとつなので、リフォーム工事を実施することによる、入居付けや家賃への影響も判断基準になります。

バリューアップ工事をするより、現状のままで家賃を下げたほうが入居者を確保しやすいのであれば、工事を中止する場合もあります。

原状回復工事やリフォーム工事の工事費は、部屋の劣化具合、物件の築年数、家賃、キャッシュフローの状況など、部屋ごとの事情が違うため、妥当な金額を明確に示すことは困難です。

大家さんが、自分自身の状況とその工事の効果を考慮し、どのくらいの工事費が妥当かを工事ごとに判断する必要があります。

リフォームの工事費の準備

リフォームの工事費は、１回の金額が高額となるケースが多く負担が大変です。
資金が確保できないと必要な工事を実施することができません。不定期に発生する原状回復工事の費用を予測することは困難ですが、過去の実績などから、工事の頻度や金額を予測し資金を確保しておくことが重要です。

また、給湯器、エアコンなどの設備は耐用年数から交換時期の予測は可能です。
リフォーム工事や原状回復工事の費用も加味した修繕計画を立て、工事費用の準備をしましょう。

次回もお楽しみに！

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