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専門家が斬る!真剣賃貸しゃべり場
【第四十五回】
保険×不動産マイスター 津曲 巖が斬る!①

大家さんのための手元収入を「最大化」する方法~ ①

こんにちわ。
保険×不動産マイスター 津曲(つまがり) 巖(いわお)より、お届けいたします。

さて、今月は最近のご相談でもっとも多い手元収入(手取り)を最大化』する方法についてお話させていただきます。

●収支バランスと事業計画の「見える化」はお済ですか?

 

多くの大家さんが、「お金」のことに対して、見逃しているのが、「収支バランス」と  事業計画の見直しです。

① 『収支バランス』について

多くの場合、賃貸不動産を建設した時、購入した時には「収支計画表」などを作成していると思います。

その後、時の経過とともに立てた計画通りか否かをチェックしている大家さんが、驚くほどなくなります。                                  では、具体的に主要なチェック項目を2~3みていきましょう。

1)「収入」の部のチェック

計画当初の「賃料水準」が維持できているか。
できていなければ「金額」と「原因」として考えられることは何かを書き出して記録として残しておきましょう。
もちろん「改善策」と「実行後」の結果も重要なポイントです。

2)「支出」の部のチェック

最大のポイントは、「借入金利」です。「超」がつくほどの低金利時代にも係わらず多くの大家さんが「高金利」の利息を払い続けていらっしゃるのです。

当初は、金融機関の「言いなり」もやむを得ない場合がありますが、数年の返済を続けて くると「選択肢」も拡がります。

大家さんご自身で金融機関の選択や交渉が面倒臭い、どこに行けばいいかわからないなど あれば我々専門家や担当の税理士さんに相談するのも一考です。

次に「管理費(委託費)」と「修繕費(メンテナンス費)」です。

多くの場合、管理業者さんに一定の業務について「委託」しているケースがほとんどかと 思います。
「業務内容」と「委託内容」の整合性のチェックは最低「月次」でしていきましょう。

物件の「寿命」を伸ばすだけでなく「入居率」の向上、他物件との「差別化」などに大きく係わってきます。

修繕費なども「日々」の細かなところから退出後の「メンテナンス」「リフォーム」などの費用も「お任せ」でご自身で「相見積もり」などされない方も多いですが、競争の激しい業界です。しっかりご自身の財産はご自身で守る意識は必要です。

各種「相場」なども大家さん同士の「交流会」「勉強会」などで情報収集していくのも有効です。

以上、すぐできるところからお話させていただきました。参考になれば幸甚です。

 

ABOUT ME
津曲巖
津曲巖
大手不動産会社にて相続・資産形成コンサルティング営業、管理職を歴任。都内を中心に数多くの土地有効活用、相続対策、資産の組み換え、買い換え等のコンサルティングを手掛ける。 ヘッドハンティングにより外資系金融機関に転身、不動産・保険を中心にFPコンサルタントとして 活躍。2002年独立系FP事務所設立。 不動産・金融機関での経験を活かし、上場企業、官公庁等での社員研修、マネー・ライフプランセミナー講師として、また、後進の育成にと全国で活躍中。 TVのCMでも有名なスーモカウンターや日本FP協会等でのFP相談ほか、企業の財務・営業コンサルティングも精力的に行っている。
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