東京の中心で税務を叫ぶ第21回「そもそも立体買換えって何？」

こんにちは！
使用していない土地の有効活用の方法として立体買換えという方法があります。
今回はどんな方法か、どんなメリット・デメリットがあるのかをお話したいと思います。

１．どんな方法？

土地所有者が土地を出資し、開発事業者（デベロッパー）が建築費用を出資してその場所に建物を建築し、完成した建物と土地を出資比率に応じて所有することを言います。
つまり、『所有している土地』と『その土地に建築するマンションの一部』を等価交換することですね！

２．どんなメリットがあるの？

① 自分で建てるよりもリスクを下げることができる
銀行等から融資を受けることなく、自己負担なしで建物を取得できて事業などを継続することができます。不動産経営がうまくいけばいいですが、失敗した場合、建築にかかった費用を取り返すことが困難です。この方法で取引することで建築費用の負担を無くすことができます。

② 等価交換するときに税金で優遇される
土地とマンション一部の交換なので、お金を受け取っているわけではなく税金は発生しないようにみえます。ところが、税金の世界では自分の持っている土地を時価で売却して、そのお金でマンションの一部を購入したものとみなされます。このままでは、売却益に税金が課されることになります。そこで、一定の要件を満たした等価交換の場合には、売却益への課税を先延ばしにすることができます。

③ 相続のときに遺産分割がしやすい
将来、遺産相続が発生した場合、土地を売って現金化し分割するか、土地を分筆所有するか、土地を共同所有するかトラブルになりやすいです。前もって土地を建物に変えておけば『一人一室ずつ相続させる』など遺産分割がしやすくなります。