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専門家が斬る!真剣賃貸しゃべり場
【第九十回】ファイナンシャル・プランナー
駒﨑 竜が斬る!③

『大家さんが活用できる借入れについて』

こんにちは。ファイナンシャル・プランナーの駒﨑です。

今週は、大家さんの自宅の「住宅ローン」について情報提供をいたします。

1.大家さんと住宅ローン                (変動金利型、一定期間固定金利型)

賃貸経営をしている場合、アパートやマンションの購入・建設時に借入れを利用している ケースが多いかと思います。
自宅の購入や建設資金において、銀行や信用金庫等の住宅ローンを利用する場合は、これら賃貸物件の借入金も踏まえて、住宅ローンの借入可能額を算出します。

また、審査で採用する年収にも注目しなければなりません。
賃貸物件を所有していない会社員・公務員の場合、給与収入
(社会保険料・源泉所得税等の控除前)を審査の採用年収にしますが、
不動産貸付業等の確定申告者の場合は、年間の所得を審査の採用年収とします。

そのため、所得が低いケースでは、借入希望額に満たないケースも
ありますので、購入する物件の予算を下げたり、自己資金を増やしたり、
賃貸物件を売却して既存の借入額を減らすなど、
希望通りには行かないケースが多いです。

 

2.【フラット35】の活用

全期間固定金利型住宅ローン【フラット35】の場合、
賃貸物件の借入金を含めずに、住宅ローンを利用することができます。
その場合、入居者との賃貸借契約書、土地・建物の登記簿謄本、
借入れ明細(償還予定表・返済予定表)を金融機関に提出し、
その借入れに事業性があることを証明できれば良いとされています。
採用年収については、基本的には変動金利型等と同じ考えになりますが、
会社員・公務員の大家さんで、不動産貸付業における
年間キャッシュフローがマイナスになっていなければ、
年間所得ではなく、給与収入を住宅ローン審査の採用年収にすることが
できますので、【フラット35】の借入可能額は採用年収に左右されます。

つまり、所得税・住民税を多く支払いしている人ほど、
住宅ローンの借入可能額が大きくなりますので、
節税に走りすぎている方は、住宅ローン等の借入額に影響がでる
ことに注意が必要です。

3.大家さんと【フラット35】の審査

【フラット35】は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する
全期間固定金利型の住宅ローンで、第三者に賃貸する目的の物件などには
利用できません。

しかし、居住用住宅と偽り、実際には投資用物件の取得資金に利用した事件が
多く発生しています。

例え、申込人が安易な気持ちで【フラット35】を投資用物件の購入に利用した
としても、住宅金融支援機構から一括返済を請求されますので、
一定範囲の方には特に審査が厳しくなっています。
単身者で若年層の方、賃貸物件を所有している方、
購入物件が小さめ(マンション30㎡台、一戸建70㎡台)な方、
不動産会社等と住所や勤務地が遠方の方、セカンドハウスローンの利用者等、
住宅購入動機に懸念材料がある場合は、住宅ローンが否決される確率が
高くなっているのが現状です。

 

ABOUT ME
駒﨑竜
駒﨑竜
エターナルファイナンシャルグループ株式会社。代表取締役 ファイナンシャルプランナー。 中古車販売会社の取締役時代に資金調達・会計・税務など年商50億円の会社経営に携わった後、大手アパート専業デベロッパーにて土地活用の経験を積み2007年に起業。FP個別相談数は1,500世帯。損保・ローン19年、生保15年、投資家経験13年、融資5年、証券・海外投資3年のキャリア。
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