渡邊浩滋の賃貸言いたい放題 第182回
相続税の基礎から応用までわかりやすくQ＆A方式で解説していきます。
Q法人の株価評価を計算するにあたって、
３年以内に取得した不動産は、どのように評価されるのでしょうか？
A
同族会社が不動産を取得してから3年以内に相続が発生した場合には、
不動産は「通常の取引価格に相当する金額」で評価されることになります。
つまり、土地は路線価ではなく実勢価格、
建物は固定資産税評価額ではなく実際の建築費用に近い金額で評価されるのです。
これにより、相続税評価額の引き下げ効果が得られなくなってしまいます。
通常の取引価額とは、客観的な「時価」を意味します。
不動産の時価は、何を持って「時価」とするかは非常に難しい問題です。
というのも、不動産は個別性が強く、商品のように価格が決められていないためです。
一番有効なものとして、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼することです。
時価として明確な金額を出してもらえます。
ただし、費用がかかってしまうというデメリットがあります。
そこで鑑定評価以外の方法として考えられるものを挙げると
（１）取得時期が評価時点と時期が近いなどであれば、
帳簿価額を通常の取引価額として評価できます。
（２）取得時期が評価時点と時期が遠い場合
・土地については、公示価格水準で評価する方法や、
路線価や固定資産税評価額を時価に割り戻して算出する方法があります。
また、取得価額に地下変動率をかけて、評価時点の時価を簡便的に算出できます。
・建物については、取得原価から評価時までの
減価償却費を控除した未償却残高により評価する方法があります。
通常の取引価格、つまり時価の算出にはやり方があります。
どの金額を採用するかによって評価額が変わる可能性があります。
３年以内に不動産の取得がある場合には、
税理士などの専門家に相談しながら評価するようにしてください。
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