経営・管理ビザの要件。不動産投資でビザは取得できる？（後編）
～日本のビザを取得するために活用できる「経営者ビザ」～
前編では、不動産賃貸業における
経営管理ビザ取得の基本要件や認められない
可能性が高いケースについて解説しました。
後編では、実際に許可された事例や工夫すべきポイント、
さらに新しい不動産活用の可能性について詳しく解説します。
１．不動産賃貸業が許可される具体的事例
（１）大規模投資の事例
東京都内でビル一棟（年間家賃収入約3,200万円）を購入し、
さらに追加投資を継続している中国人投資家のケース。
この規模であれば事業の安定性や継続性は容易に証明できるため、
比較的スムーズに許可されています。
（２）中規模複数物件の事例
北海道で複数の不動産を所有し、
合計年間家賃収入1,400万円程度を得ている韓国人投資家のケース。
複数物件を運営することで「単なる資産保有」ではなく
「事業運営」としての実態を示せています。
（３）小規模でも将来計画がある事例
埼玉県で賃貸マンション1室（年間家賃収入約120万円）を
購入した段階で申請した台湾人投資家のケース。
この収入規模だけでは通常厳しいところですが、
「今後複数物件を購入する明確な計画」を示すことで許可を獲得しています。
（４）小規模＋他事業併営の事例
東京都内のワンルームマンション1戸からの家賃収入は
年間80万円程度と小さいものの、
並行して貿易ビジネスで売上を上げていた米国人投資家のケース。
不動産収入だけでは足りなくても、
他の事業収入と組み合わせることで総合的な事業安定性を証明できています。
２．許可されるための工夫
（１）法人設立による事業性の明確化
個人事業主としての申請も可能ですが、
法人化することで事務所所在地の確保や資本金の投入
（500万円以上）もクリアしやすくなります。
（２）具体的かつ実現可能な事業計画書の作成
審査では事業計画書が極めて重要です。
単に「不動産を買いました」では足りず、
以下のような要素を盛り込んだ具体的計画が必要です。
・現在の事業概要（所有物件の詳細、賃貸状況、収支）
・今後3〜5年程度の事業拡大計画（追加物件の取得計画、資金調達方法、予想収支）
・組織体制（自分の役割や他にスタッフがいる場合はその配置）
ポイントは数字に裏付けられた現実的な計画であることです。
例えば「来年中にさらに都内で賃料年○○万円規模の物件をもう1件取得し、
賃貸戸数を計○戸に増やす」など具体的な目標を示し、
それを可能にする資金根拠（自己資金○○万円を投入済み、
追加融資予定あり等）やマーケット分析を添えると説得力が増します。
（３）収益モデルの透明化
月々のキャッシュフロー試算を明確に示すことも重要です。
賃料収入から管理会社への委託料、
経費（固定資産税や保険料等）、ローン返済（ある場合）、
事務所維持費などを差し引いても、
毎月最低これだけの役員報酬を取って黒字が出るという計算を提示しましょう。
特に役員報酬（月18万～25万円程度）が確保できるかは審査の着眼点の一つです。
「収入が少なすぎて日本で生活できないのでは？」と思われないよう、
数字で示すことが重要です。
（４）複数物件による事業拡大性の証明
単なる不動産投資との違い（≒事業性）を示すために
2物件以上運営していることは有効になる可能性があります。
必ずしも最初から複数物件を持っていなくても構いませんが、
将来的に追加購入や事業拡大の意思があるなら、
具体的なプランを計画書に記載するとよいでしょう。
３．新しい不動産活用と許可の可能性
近年は従来の長期賃貸だけでなく、
様々な不動産活用法が出てきています。
こうした新しい形態も経営管理ビザ取得に活用できる可能性があります。
（１）民泊事業の可能性
住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく民泊や、
旅館業法の簡易宿所営業許可を取得した宿泊施設運営は、
適切に運営すれば「事業性」を強くアピールできます。
特に旅館業許可まで取得し、
法令を遵守した運営を行えば「法令を遵守した適法な事業」として
非常に高い確率で許可がおりるとの報告もあります。
（２）不動産テック活用によるイノベーション
単なる不動産賃貸にとどまらず、
ITやAIを活用した不動産管理システムの導入、
独自のマーケティング手法の開発など、
従来の不動産業に新たな価値を付加するビジネスモデルも
注目されています。
例えば、自社開発のアプリを使った入居者向けサービス提供や、
IoT機器を活用したスマートホーム化など、
技術的な付加価値を持たせることで事業としての
革新性をアピールできる可能性があります。
（３）サブスクリプション型住居の提供
家具家電付きの物件を活用した月額定額制の住居提供サービスなど、
従来の賃貸借契約とは異なる新しいビジネスモデルを構築することも、
事業性をアピールする一つの方法です。こうした新しいサービスモデルは、
単なる家賃収入ではなく、
付加価値サービスを含めた総合的な「事業」として認められやすい傾向があります。
４．まとめ
不動産投資による経営管理ビザ取得は決して容易ではありませんが、
単なる「不労所得」ではなく
「本格的な事業」として運営する意思と実績を示すことができれば、
許可の可能性は広がります。
専門家のサポートを受けながら準備を進めることをお勧めします。
Here’s the English translation:
Translation: Requirements for Business Management Visa. Can You Obtain a Visa Through Real Estate Investment? (Part 2)
~ “Business Manager Visa” That Can Be Utilized to Obtain a Japanese Visa ~
In Part 1, we explained the basic requirements for obtaining a Business Management visa in the real estate rental business and cases that are unlikely to be approved. In Part 2, we will explain in detail actual approved cases, points to be considered, and new possibilities for real estate utilization.
1. Specific Cases Where Real Estate Rental Businesses Were Approved
(1) Large-Scale Investment Case
A Chinese investor who purchased an entire building in Tokyo (with annual rental income of approximately 32 million yen) and continues to make additional investments. With this scale, it is relatively easy to prove the stability and continuity of the business, resulting in smooth approval.
(2) Medium-Scale Multiple Property Case
A Korean investor who owns multiple properties in Hokkaido, earning a total annual rental income of approximately 14 million yen. By operating multiple properties, they were able to demonstrate that this is an “actual business operation” rather than just “asset holding.”
(3) Small-Scale Case with Future Plans
A Taiwanese investor who applied after purchasing just one rental apartment unit in Saitama Prefecture (annual rental income of approximately 1.2 million yen). While this income level would normally be difficult to approve, they obtained permission by demonstrating “clear plans to purchase multiple properties in the future.”
(4) Small-Scale Plus Other Business Case
An American investor with a single room apartment in Tokyo generating only about 800,000 yen in annual rental income, but who was also generating revenue from a parallel trading business. Although the real estate income alone was insufficient, they were able to prove overall business stability by combining it with income from other business activities.
2. Strategies for Approval
(1) Establishing a Corporation to Clarify Business Nature
While application as a sole proprietor is possible, incorporating allows you to more easily secure an office location and invest capital (5 million yen or more).
(2) Creating a Specific and Feasible Business Plan
The business plan is extremely important in the screening process. Simply stating “I bought real estate” is insufficient. You need a specific plan that includes elements such as:
• Current business overview (property details, rental status, revenue and expenses)
• Business expansion plan for the next 3-5 years (plans to acquire additional properties, funding methods, projected financials)
• Organizational structure (your role and staff placement if you have employees)
The key is to have a realistic plan backed by numbers. For example, presenting specific goals such as “acquiring another property in Tokyo with annual rent of X million yen within the next year, increasing the total number of rental units to X” along with financial justification (X million yen of personal funds already invested, additional financing planned, etc.) and market analysis will increase persuasiveness.
(3) Transparency of Revenue Model
It’s also important to clearly show monthly cash flow projections. Present calculations showing that after deducting management company fees, expenses (property tax, insurance, etc.), loan repayments (if applicable), and office maintenance costs from rental income, you can still secure a minimum executive salary and generate a profit each month.
Whether you can secure an executive salary (approximately 180,000 to 250,000 yen per month) is one of the key screening points. It’s important to demonstrate with numbers that your income is not too low for living in Japan.
(4) Proving Business Scalability Through Multiple Properties
Operating two or more properties can be effective in demonstrating the difference between mere real estate investment and an actual business. While you don’t necessarily need multiple properties from the start, if you intend to purchase additional properties or expand the business in the future, it’s beneficial to include specific plans in your business plan.
3. New Real Estate Utilization Methods and Approval Possibilities
In recent years, various real estate utilization methods have emerged beyond traditional long-term rentals. These new forms may also be utilized for obtaining a Business Management visa.
(1) Potential of Private Lodging Business
Operating accommodations based on the Private Lodging Business Act (new minpaku law) or with a simple lodging business permit under the Hotel Business Act can strongly demonstrate “business nature” if properly managed.
Reports indicate that if you obtain a hotel business permit and operate in compliance with laws and regulations, there is a very high probability of approval as a “legitimate business that complies with laws and regulations.”
(2) Innovation Through Real Estate Tech
Business models that add new value to traditional real estate by implementing IT and AI-based property management systems or developing unique marketing methods are gaining attention, rather than just offering real estate rentals.
For example, you may be able to demonstrate business innovation by adding technological value, such as providing tenant services through self-developed apps or implementing smart home features using IoT devices.
(3) Subscription-Based Housing Services
Developing new business models that differ from traditional lease agreements, such as providing monthly fixed-rate housing services with furnished and equipped properties, is another way to demonstrate business legitimacy. Such new service models tend to be more easily recognized as comprehensive “businesses” rather than just rental income.
4. Conclusion
While obtaining a Business Management visa through real estate investment is certainly not easy, the possibilities for approval increase if you can demonstrate the intention and track record of operating a “full-fledged business” rather than just earning “passive income.”
We recommend proceeding with preparation while receiving support from experts.
Contact: info@w-sogo.jp
以下是中文翻译：
翻译：经营管理签证的要求。通过不动产投资可以获得签证吗？（后篇）
～可用于获取日本签证的”经营管理签证”～
在前篇中，我们解释了不动产租赁业务获取经营管理签证的基本要求以及不太可能获得批准的情况。 在后篇中，我们将详细解释实际获批的案例、需要注意的要点，以及不动产利用的新可能性。
1. 不动产租赁业务获批的具体案例
(1) 大规模投资案例
一位在东京购买了整栋大楼（年租金收入约3,200万日元）并继续追加投资的中国投资者。 这种规模的投资能够轻松证明业务的稳定性和持续性，因此相对顺利地获得了批准。
(2) 中等规模多物业案例
一位在北海道拥有多处不动产，年租金收入总计约1,400万日元的韩国投资者。通过经营多处物业，他们能够证明这是”实际业务运营”而非仅仅是”资产持有”。
(3) 小规模但有未来计划的案例
一位在埼玉县购买了一套出租公寓（年租金收入约120万日元）就提出申请的台湾投资者。 虽然这种收入规模通常难以获批，但通过展示”未来购买多处物业的明确计划”，成功获得了许可。
(4) 小规模加其他业务案例
一位在东京拥有一套单间公寓，年租金收入仅约80万日元，但同时经营贸易业务创造销售额的美国投资者。 尽管单靠不动产收入不足，但通过与其他业务收入相结合，证明了整体业务的稳定性。
2. 获得批准的策略
(1) 通过成立法人明确业务性质
虽然以个体经营者身份申请也是可能的，但通过法人化可以更容易确保办公场所和投入资本金（500万日元以上）。
(2) 制定具体且可行的业务计划书
在审查过程中，业务计划书极为重要。仅仅表示”我买了不动产”是不够的，需要一个包含以下要素的具体计划：
• 当前业务概况（物业详情、租赁状况、收支情况）
• 未来3-5年的业务扩张计划（额外物业的收购计划、资金筹集方法、预期收支）
• 组织结构（您的角色，如有员工则包括其安排）
关键是制定有数据支持的现实计划。例如，提出具体目标如”明年在东京再收购一处年租金X万日元规模的物业，将租赁单位总数增加到X个”，并附上资金证明（已投入个人资金X万日元，计划额外融资等）和市场分析，这样更具说服力。
(3) 收益模式的透明化
明确展示月现金流预测也很重要。展示租金收入减去管理公司费用、开支（房产税、保险费等）、贷款还款（如有）、办公室维护费后，仍能确保最低董事薪酬并产生盈余的计算方法。
能否确保董事薪酬（约每月18万至25万日元）是审查的重点之一。通过数字证明您的收入足以在日本生活是很重要的。
(4) 通过多处物业证明业务扩展性
经营两处或更多物业可以有效地展示与单纯不动产投资的区别（即业务性）。 虽然不一定需要从一开始就拥有多处物业，但如果您打算在未来购买额外物业或扩展业务，最好在业务计划中包含具体方案。
3. 新型不动产利用方式与获批可能性
近年来，除传统长期租赁外，出现了各种不动产利用方法。这些新形式也可能用于获取经营管理签证。
(1) 民宿业务的可能性
基于住宅住宿业法（新民宿法）经营住宿，或取得旅馆业法下的简易住宿营业许可经营住宿设施，如果管理得当，可以强有力地展示”业务性”。
有报告指出，如果获得旅馆业许可并遵守法规经营，作为”遵守法律法规的合法业务”，获批的概率非常高。
(2) 通过不动产科技实现创新
不仅仅是不动产租赁，还可以通过导入IT和AI的不动产管理系统、开发独特的营销方法等，为传统不动产业增添新价值的商业模式也备受关注。
例如，通过自主开发的应用程序提供面向租户的服务，或利用物联网设备实现智能家居化，这些技术附加值可能有助于展示业务的创新性。
(3) 提供订阅式住宅服务
开发不同于传统租赁合同的新商业模式，例如利用带家具家电的物业提供月固定费用的住宅服务，也是展示业务合法性的一种方式。这类新型服务模式更容易被认可为综合”业务”，而非仅仅是租金收入。
4. 总结
虽然通过不动产投资获取经营管理签证确实不容易，但如果能够证明您打算经营”全面业务”而非仅仅获取”被动收入”的意图和业绩，获批的可能性就会增加。
我们建议在专家支持下进行准备。
联系邮箱：info@w-sogo.jp
