経営・管理ビザの要件。不動産投資でビザは取得できる？（前編）
～日本のビザを取得するために活用できる「経営者ビザ」～
１．不動産賃貸業は許可される事業か？
外国人が日本で不動産を購入すること自体には在留資格は必要ありません。
では、不動産投資をするという理由で、
経営管理ビザを取得することはできるのでしょうか。
不動産賃貸業は、適切に運営すれば経営管理ビザの対象となる
「事業」として認められる可能性があります。
ただし、ここで重要なのは「適切に運営」という点です。
単に不動産を所有して家賃収入を得るだけでは、
「事業の運営」とはみなされないことが多いのです。
２．不動産賃貸業が認められない場合
不動産賃貸業において、特に以下のようなケースでは
経営管理ビザが認められない可能性が高くなります。
（１）管理会社に全面委託するケース
不動産賃貸の運用を管理会社に全面委託し、
本人が日常的な運営実務に関与しない場合、
入管はその活動を「事業の運営」とみなさない傾向があります。
入国在留管理庁も、不動産を所有しているだけでその他のことは
全て管理会社に任せているような事業形態は、
経営管理ビザの「事業の運営」としては認められないと示しています。
（２）不労所得目的と判断されるケース
経営管理ビザは「働かずに収益を得るためのビザ」ではなく、
「自ら事業を経営するためのビザ」です。
単に「物件を買って人に貸せばあとは放っておいても家賃が入る」という
不労所得的な目的で長期居住しようとしていると判断されれば、
不許可となるリスクが高いでしょう。
（３）小規模すぎる投資
家賃収入が月数万円程度にとどまるような小規模事業では、
安定性・継続性が認められない可能性があります。
賃貸事業の収益規模として、
少なくとも年間約300万円以上の賃料収入を
得られる物件を最低1つは所有することが望ましいとされています。
これは、経営者自身の役員報酬（月額18～25万円程度）を支払い、
諸経費をまかなっても黒字が出る水準の目安となるためです。
３．不動産賃貸業が認められる可能性
一方で、以下のような要素を備えていれば、
不動産賃貸業でも経営管理ビザが認められる可能性があります。
（１）主体的な経営関与
オーナー自身が経営判断や事業計画の立案・遂行に深く関与していることが重要です。
例えば、
・事業方針の決定（どの物件を購入し、どのような賃貸戦略を取るかなど）
・資金計画・収支管理（家賃収入や経費、税金の管理、追加投資の判断など）
・物件管理の監督（管理会社に委託している業務の成果チェックや指示・調整）
事業の意思決定者として主体的役割を果たしていることを
アピールできれば、管理会社に一部業務を委託していても問題ありません。
経営管理ビザにおける「管理」とは
ビジネス上のマネジメントを指し、
物理的な建物管理作業は含まれないため、
それらは専門業者に任せる形で構わないのです。
（２）継続的な事業計画
不動産投資を今後も継続的に行っていく意思と計画を示すことが重要です。
申請の際には、本人の不動産投資経験や実績、
自己資金の額とその形成過程、
保有不動産の時価や利回りの証明、
そして今後の投資計画の具体性と実現可能性など、
多くの証拠資料を用意する必要があります。
これらは単なる資産保有ではなく、
事業として発展させていく意思を示すものです。
４．まとめ
不動産賃貸業による経営管理ビザ取得は決して不可能ではありませんが、
単なるオーナーとしてではなく「事業経営者」としての実態が求められます。
後編では、不動産賃貸業で経営管理ビザが
認められた具体的な事例とそのポイントについて詳しく解説します。
Here’s the English translation:
Translation: Requirements for Business Manager Visa. Can You Obtain a Visa through Real Estate Investment? (Part 1)
~ “Business Manager Visa” that can be utilized to obtain a Japanese visa ~
1. Is Real Estate Rental Business a Permitted Activity?
Foreign nationals do not need a residence status to purchase real estate in Japan. So, is it possible to obtain a Business Manager visa for the purpose of real estate investment?
Real estate rental business can potentially be recognized as a “business” eligible for the Business Manager visa if operated properly. However, the important point here is “operated properly.” Simply owning real estate and earning rental income is often not considered “business operation.”
2. Cases Where Real Estate Rental Business May Be Rejected
In real estate rental businesses, visa applications are likely to be rejected particularly in the following cases:
(1) When Fully Outsourcing to a Management Company
If the rental property operation is fully outsourced to a management company and the applicant is not involved in daily operational duties, the Immigration Bureau tends not to recognize such activity as “business operation.”
The Immigration Services Agency has indicated that business models where one simply owns real estate and leaves everything else to a management company are not recognized as “business operation” for the Business Manager visa.
(2) When Judged as Passive Income Purpose
The Business Manager visa is not “a visa to earn income without working” but “a visa to manage your own business.” If it is determined that you are seeking long-term residence with the passive income intention of “buy property, rent it out, and collect rent without doing anything,” the risk of rejection is high.
(3) Investment Scale Too Small
Small-scale businesses with monthly rental income of only tens of thousands of yen may not be recognized as stable and sustainable. It is recommended to own at least one property that can generate annual rental income of approximately 3 million yen or more. This serves as a guideline for a level that can remain profitable even after paying executive compensation (approximately 180,000-250,000 yen per month) and covering various expenses.
3. Possibilities for Real Estate Rental Business Approval
On the other hand, if your business has the following elements, there is a possibility that your real estate rental business may be approved for a Business Manager visa:
(1) Active Management Involvement
It is important that the owner is deeply involved in management decisions and business plan development and execution. For example:
• Business policy decisions (which properties to purchase, what rental strategy to take, etc.)
• Financial planning and management (managing rental income, expenses, taxes, decisions on additional investments, etc.)
• Supervision of property management (checking results, giving instructions, and coordinating services outsourced to management companies)
Even if some tasks are outsourced to management companies, it should not be a problem if you can demonstrate your role as the primary decision-maker in the business. The “management” in Business Manager visa refers to business management, not physical building maintenance work, so those tasks can be left to specialized contractors.
(2) Continuous Business Plan
It is important to demonstrate your intention and plan to continue real estate investment in the future. When applying, you need to prepare many supporting documents showing your real estate investment experience and track record, the amount of your own funds and how they were accumulated, proof of current property values and yields, and the specificity and feasibility of your future investment plans. These demonstrate your intention to develop it as a business rather than merely holding assets.
4. Summary
Obtaining a Business Manager visa through real estate rental business is not impossible, but it requires demonstrating that you are a “business manager” rather than just a property owner. In Part 2, we will explain in detail specific cases where Business Manager visas were approved for real estate rental businesses and their key points.
Please contact a specialist for more details.
Contact: info@w-sogo.jp
以下是中文翻译：
翻译：经营管理签证的要求。通过房地产投资可以获得签证吗？（前篇）
～可用于获取日本签证的”经营管理签证”～
1. 房地产租赁业务是被允许的事业吗？
外国人在日本购买房地产本身并不需要在留资格。 那么，是否可以以房地产投资为理由获得经营管理签证呢？
房地产租赁业务如果适当经营，有可能被认可为经营管理签证的对象”事业”。 然而，这里重要的是”适当经营”这一点。 仅仅拥有房地产并获得租金收入，往往不会被视为”事业经营”。
2. 房地产租赁业务不被认可的情况
在房地产租赁业务中，特别是以下情况可能导致经营管理签证被拒绝：
(1) 全权委托给管理公司的情况
如果将房地产租赁运营全权委托给管理公司，本人不参与日常运营实务，入国管理局倾向于不认可这种活动为”事业经营”。
出入国在留管理厅也表示，仅仅拥有房地产而将其他所有事务都交给管理公司的这种经营形态，不被认可为经营管理签证的”事业经营”。
(2) 被判断为不劳所得目的的情况
经营管理签证不是”不劳而获收益的签证”，而是”自己经营事业的签证”。如果被判断为单纯地”购买物业出租给他人后放置不管就能获得租金”这种不劳所得目的而想长期居住，被拒签的风险会很高。
(3) 投资规模过小
月租金收入仅为数万日元的小规模事业，可能不被认可具有稳定性和持续性。作为租赁事业的收益规模，建议至少拥有一处能够产生年约300万日元以上租金收入的物业。这是一个参考标准，在支付经营者自身的董事报酬（每月约18-25万日元）和各项费用后仍能盈利的水平。
3. 房地产租赁业务可能被认可的情况
另一方面，如果具备以下要素，房地产租赁业务也有可能获得经营管理签证：
(1) 主体性的经营参与
业主本人深度参与经营决策和事业计划的制定与执行非常重要。 例如：
• 事业方针的决定（购买哪些物业，采取什么样的租赁策略等）
• 资金计划和收支管理（租金收入、费用、税金的管理，追加投资的判断等）
• 物业管理的监督（检查委托给管理公司业务的成果，并进行指示和调整）
即使将部分业务委托给管理公司，只要能够证明自己作为事业决策者发挥主体作用，也不会有问题。 经营管理签证中的”管理”指的是商业上的管理，不包括物理性的建筑物管理工作，因此可以将这些工作交给专业机构。
(2) 持续性的事业计划
展示未来继续进行房地产投资的意愿和计划非常重要。 申请时，需要准备许多证明材料，包括本人的房地产投资经验和实绩、自有资金额度及其形成过程、所持房地产的时价和收益率证明，以及今后投资计划的具体性和可行性等。这些都是为了证明不仅仅是资产持有，而是有意将其发展为事业。
4. 总结
通过房地产租赁业务获取经营管理签证并非不可能，但需要的是展示作为”事业经营者”而非仅仅是业主的实质。 在后篇中，我们将详细解说房地产租赁业务获得经营管理签证的具体案例及其要点。
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