東京の中心で税務を叫ぶ 第50回コラム
そもそも損益分岐売却金額って何？
こんにちは！
前回、物件売却時の手残りの計算方法をご紹介しました。
前回のコラムはこちら
売却金額－借入金残債－売却諸費用－売却にかかる税金＝手残り
売却時の手残りがマイナスになってしまう場合はどうなる？
この場合、売却金額で借入金の残債を返済できなかったり、
売却にかかる税金を支払えないことになります。
そこで、最低でもいくら以上で売却したら手残りがプラスになるかを
事前に把握しておく必要があると思います。
売却金額の最低ラインはどう考えればよい？
この売却金額の最低ラインを「損益分岐売却金額」といいます。
損益分岐売却金額は、売却時の手残りが0円になる売却金額ということになりますので、
式で表すと下記になります。
損益分岐売却金額－借入金残債－売却諸費用－売却にかかる税金＝0円
短期譲渡もしくは長期譲渡の場合の計算方法
この式の方程式を解くように、「損益分岐売却金額＝×××」
という形に変形させると下記の式になります。
・短期譲渡の場合
損益分岐売却金額＝（残債金額－簿価金額×0.3963＋39,844）÷ 0.58377
・長期譲渡の場合
損益分岐売却金額＝（残債金額－簿価金額×0.20315＋52,592）÷ 0.77055
ちょっと不思議な計算式になりますが、
① 売却諸費用（仲介手数料）と②売却に係る税金（譲渡税）に
下記の計算式を代入して方程式を解くと、上記のようになります。
①＝（損益分岐売却金額×3％+6万円）+消費税
②＝（損益分岐売却金額－簿価－①）×39.63％（短期譲渡の場合）
②＝（損益分岐売却金額－簿価－①）×20.315％（長期譲渡の場合）
（あくまでも概算数値になりますので、実際の手残りと若干差が出ます。）
毎年変化する損益分岐売却金額
この損益分岐売却金額は、毎年変わっていきます。
借入れの返済が進めば残債金額が減っていきますし、簿価金額も、減価償却をしていくことによって減っていくからです。
毎年変化する損益分岐売却金額を把握しておくことが大切です。
まとめ
①①損益分岐売却金額とは、売却時の手残りが0円になる売却金額
②売却を検討する際は、まずは損益分岐売却金額以上で売却できるか確認しましょう。
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楽待 不動産住宅新聞でもコラム連載しています。
