長期譲渡所得 概算取得費の算定目的 不動産鑑定等の活用
皆様、こんにちは、不動産鑑定士・住宅診断士の皆川聡です。
相変わらず、新型コロナウィルスの変異種が発生しているということで、
皆様におかれましてはどうぞ免疫力を上げて、お過ごし下さい。
前々回と前回とで、一人の不動産鑑定士が、不動産調査を行うときに
活用している情報源を、弊社のホームページからご紹介させていただきました。
長期譲渡所得 概算取得費の算定目的 不動産鑑定等の活用
不動産の長期譲渡所得は、その取得時の価格が不明の場合、
売却額の5％を概算取得費とされます。
ひと昔前ですと、
どうしても売買契約書等を紛失したりすることも多く見られます。
それが、バブル時に購入した不動産の売買契約書等を紛失したりしたら、
目も当てられません。
そこで、不動産鑑定士がその時点の時価を算出することはできないか！
ということで、弊社では過去時点の評価・査定をさせていただいております。
すなわち、不動産の有する担税力に見合った譲渡所得の計算には、
不動産鑑定士の適正な価格等調査による調査価額が必要になると言えます。
国税庁さんの方では、下記URL:「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm
です。こちらをよく読むと、
「取得費とは、売った土地や建物を買い入れた時の購入代金や、
購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、
設備などの額を加えた合計額をいいます。
なお、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。
また、
①土地や建物の取得費が分からなかったり、
②実際の取得費が譲渡価額の5％よりも少ないときは、
譲渡価額の5％を取得費（概算取得費）とすることが できます。」
なんと！あくまで「できます。」規定なのです。
「5％のできます」規定は、知らなかった場合の救済措置のようなイメージですので、
当然と言えば、当然ですが、きちんと評価等を行うことにより、
概算取得費の5％を超えるケースが意外に多くあります。
その価値算出こそ、担税力に匹敵する資産価値と言えます。
実は、それが、一般的な常識として、5%とされているため、
「ねばならない」という規定と
勘違いされていらっしゃる方が多いことも納得できます。
そこで、税理士先生や不動産会社様にも殆ど知られていませんが、
その取得当時の時価（過去時点）について不動産鑑定士が算出した価額により、
5％を超えることができる場合があります。
※勿論渡邊先生は、熟知していらっしゃいます！！！
税理士先生の間では、
一般的に、不動産研究所が毎年出版している市街地価格指数に基づき算出されるケースもあるかと思われますが、
不動産の個別性まで反映しきれていないということで、認められないケースも見受けられます。
地域により異なりますが、おおよその目安として、
昭和50年前後に取得した土地であれば、
売却額の5％を超える調査価額を算出することが一般的に多い印象です。
調査価額の算出方法は、一般的な手法に、
私独自の手法も合わせ、より合理的な手法により調査価額を算出しております。
確かに、一部オリジナル手法を採用してはおります。
しかし、その手法を採用することにより、寧ろ合理性、
客観性及び妥当性はより高くなり、それに加え、
資料収集も限界まで、過去時点の情報をできる限り詳らかにしていると自負しております。
また、過去時点の資料を取得するためには、
評価時点の時期により異なりますが、収集・分析する時間が3～5倍程度かかってきてしまいます。
このことからも、現在は、情報収集について、本当に便利な世の中になったと実感致 しております。
勿論、国税庁のご担当者様にとりまして、より分かりやすい調査報告書の作成も心掛けております。
知られていないニッチな分野ではありますが、皆様よりお蔭様で、ご好評をいただいております。
費用対効果（「鑑定費用」対「節税効果」）の観点も含め御提案させていただいて おります。
また、別件になりますが、昨年無事相続税評価、更正の請求にて、
裁判官と国税の方々に弊社不動産鑑定評価書の適正を認めていただくことができました。
下記URLもご覧いただきますと幸いです。
https://www.aoi-fudousan-consulting.com/国税に完全勝訴/
もお読みいただきますと幸いです。
今回も最後までお読みいただきましてありがとうございます。
