接道義務を満たさない土地は、どのように相続税の評価をするの？

渡邊浩滋の賃貸言いたい放題　第243回

相続税の基礎から応用までわかりやすくQ＆A方式で解説していきます。

Q相続税において、土地の間口が２メートルに満たない、
いわゆる接道義務を満たしていない土地は
どのように評価されるのでしょうか？

A
建築基準法では、建物の敷地は幅員４メートル以上の道路に
２メートル以上接していなければ、建物の新築や再建築が
できないと定められています（建築基準法第43条）。
これを「接道義務」といいます。間口が２メートルに満たない土地は、
この接道義務を満たさず、原則として再建築不可の土地となります。
このような土地は、相続税の評価上「無道路地」として扱われ、
通常の宅地よりも大幅に評価額が減額されます。

１．無道路地に該当するケース
無道路地とは、単に道路に全く接していない土地（完全な囲繞地）だけを
指すのではありません。以下のような土地も無道路地に該当します。

まず、道路に接してはいるものの、間口が２メートル未満の土地です。
旗竿地（路地状敷地）と呼ばれる形状の土地に
よく見られるケースです。

次に、接面する道が建築基準法上の「道路」として
認められていない場合です。
見た目は道路であっても、法的には単なる通路や
空き地として扱われている場合があります。
さらに、道路との間に水路や他人の土地があり、
直接出入りができない土地も無道路地に該当します。

ただし、例外もあります。隣接地を自分で所有しており
一体利用している場合は、全体を一筆の宅地として
評価するため、無道路地とはみなされません。

また、他人の土地を通行する正式な地役権が設定されている場合も、
法的に通行が確保されているため、
無道路地評価は適用できません。

２．無道路地の評価方法
無道路地の評価は、国税庁の財産評価基本通達に
定められた特別な手順で行います。
ポイントは、「もし最低限の通路を設けて道路に出られるようにした場合に、
どれくらいの価値が差し引かれるか」を考慮して、
評価額を減額するという考え方です。

（１）ベースの評価額算出（不整形地として評価）
通常の土地の評価として算出します。
不整形補正率を使用して、仮の評価として計算します。

（２）想定通路の価額算出
その宅地が道路に出るために必要な最小限の通路を仮定し、
その通路部分の価額を計算します。
具体的には、正面路線価 × 想定通路面積
（幅2m×必要奥行長さなど）で算出します。
この金額が「無道路地であることによる減額分
（通路開設費用相当額）」となります。

なお、この通路部分の評価にあたっては
奥行補正や形状補正は一切かけず、
路線価と面積によるシンプルな算定を行います

（３）評価額から通路価額を控除（40％減額の上限）
上記（１）で求めた仮の評価額から（２）の通路価額を控除します。

これによって無道路地の最終的な評価額が算出されます。
しかし、通達上通路価額の控除には上限があり、
仮評価額の40%までと定められています。
仮評価額に対して減額幅が40%を超える場合でも、
控除できるのは最大で40%相当額までです。

したがって、無道路地だからといって
評価額が完全にゼロになることはなく、
最低でも60%程度の評価は残るルールになっています。

３．自治体における注意点
接道義務の２メートルは全国共通の基準ですが、
例えば、東京都では建築安全条例によって、
さらに厳しい基準が定められています。
具体的には、旗竿地の路地状部分（通路部分）の
長さが20メートルを超える場合、
間口幅が３メートル以上必要とされています。

そのため、建築基準法上は２メートルギリギリで接道していても、
東京都内で竿部分が長い旗竿地は条例上再建築不可となり、
事実上「無接道地」と同様に扱われることがあります。

４．実務上の留意点
接道状況の把握は専門家でも慎重を要する分野です。
評価にあたっては、
対象地が本当に接道義務を満たさないかどうか、
必ず役所で道路の種別や条例の確認を行う必要があります。
見た目は道路でも法的には道路ではない場合や、
東京都のように独自条例が絡む場合には、
建築指導課等の専門部署で確認しないと、
評価の前提を誤るおそれがあります。

ご自身の独断で判断せずに、
土地評価に詳しい税理士などの専門家に
相談されることをおすすめします。

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