渡邊浩滋の賃貸言いたい放題 第273回
相続税の基礎から応用までわかりやすくQ＆A方式で解説していきます。
Q
築45年の木造アパート（10戸）があります。
敷地は300㎡、土地の固定資産税評価額は6,000万円です。
空室が埋まらず、建て替えの決断もつかないので、
いったん取り壊して月極駐車場にしようかと考えています。
ところが、不動産会社の担当者から
「更地にすると固定資産税が6倍になりますよ」と言われました。
土地の固定資産税と都市計画税は、
いま合わせて年20万円ほどです。
これが120万円になるということでしょうか。
A
6倍にはなりません。
この土地なら、固定資産税と都市計画税を合わせて年71万円ほど。
いまの3.5倍です。なぜ6倍ではなく3.5倍なのか、順に見ていきます。
１．「6倍」の出どころ
住宅が建っている土地には、
課税標準を引き下げる特例があります。
固定資産税は次のとおりです（地方税法349条の3の2）。
・小規模住宅用地……住宅1戸につき200㎡までの部分は、評価額の6分の1
・一般住宅用地……200㎡を超える部分
（家屋の床面積の10倍まで）は、評価額の3分の1
この6分の1が外れるから6倍になる。
それが「6倍」という話の中身です。
なお、都市計画税は、6分の1ではありません（地方税法702条の3）。
・小規模住宅用地……評価額の3分の1
・一般住宅用地……評価額の3分の2
都市計画税は、もともと3分の1にしかなっていません。
特例が外れても、上がり幅は3倍です。
なお、ご相談のアパートは10戸ですから、
10戸×200㎡＝2,000㎡までが小規模住宅用地です。
敷地300㎡は、その全部が6分の1（都市計画税は3分の1）で計算されています。
２．特例が外れても、評価額の満額では課税されない
住宅用地でなくなった土地は、
「商業地等」という区分に入ります（地方税法附則17条4号）。
店舗の敷地も、更地も、駐車場も、ここでは同じ扱いです。
商業地等には、負担調整措置という別の仕組みが働きます。
評価額に対する前年度の課税標準額の割合を負担水準といい、
これに応じて今年度の課税標準額が決まります。
・負担水準が70％を超える……評価額の70％
・60％以上70％以下……前年度の課税標準額に据え置き
・60％未満……前年度の課税標準額＋評価額の5％
（評価額の60％が上限、20％が下限）
いちばん高くても、
課税標準額は評価額の70％です。
評価額の満額で課税されることはありません。
この仕組みは、令和8年度まで現行のまま
続くことになっています（令和6年度税制改正）。
３．計算の具体例
固定資産税率1.4％、都市計画税率0.3％で計算します。
【アパートがあるとき】
固定資産税 6,000万円 × 1/6 × 1.4％ ＝ 14万円
都市計画税 6,000万円 × 1/3 × 0.3％ ＝ 6万円
合計 20万円
【取り壊して駐車場にしたとき】
固定資産税 6,000万円 × 70％ × 1.4％ ＝ 58万8,000円
都市計画税 6,000万円 × 70％ × 0.3％ ＝ 12万6,000円
合計 71万4,000円
20万円が71万4,000円ですから、3.57倍です。
固定資産税だけなら、6分の1が70％になって4.2倍。
都市計画税は3分の1が70％になって2.1倍。
この二つを合わせると、3.57倍に落ち着きます。
ここでは住宅用地としての負担水準が100％に達しているものとしました。
周囲の水準しだいでは課税標準額が評価額の60％台で据え置かれ、
3倍前後にとどまることもあります。
なお、アパートを取り壊せば、家屋にかかっていた
固定資産税はなくなります。
築45年なら家屋の評価額は下がりきっていますが、
その分は差し引いて考えてください。
４．数年かけてじわじわ上がらないケース
負担調整措置は、前年度の課税標準額に
評価額の5％を足していく仕組みです。
「取り壊した翌年はわずかしか上がらず、
70％に届くまで何年もかかる」と説明されることがあります。
そうはなりません。
負担調整に使う「前年度の課税標準額」は、
去年の納税通知書に書かれていた
金額そのままではないからです。
前年中に地目や利用状況、
特例の適用の有無に変更があった土地では、
前年度も今年と同じ状況で
あったと仮定して計算し直した額に置き換えられます。
市町村の案内では「比準課税標準額」と呼ばれています。
住宅を取り壊した土地は、
「前年度も住宅用地ではなかった」ものとして
負担水準を判定されるわけです。
周囲の駐車場や店舗の敷地がすでに60〜70％の水準にあるなら、
この土地も同じ水準から始まります。
5％ずつ上がるのを待ってはくれません。
上がるのは取り壊した年の翌年度からで、
しかも一度に上がります。
５．まとめ
6倍ではなく、
3.5倍。とはいえ年20万円が年71万円になる話です。
駐車場の収入でこれを賄えるかどうかは、
取り壊す前に確かめておくことです。
固定資産税は、1月1日現在の現況で決まる税です。
だから、取り壊す時期がそのまま税額に効いてきます。
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