２代目大家さんの知恵袋（賃貸相談編）

２代目大家さんの知恵袋（賃貸相談編）
発行：大家さん専門税理士ネットワーク Knees bee

2026.7.2

こんにちは。
大家さん専門税理士・司法書士の渡邊浩滋です。
大家さんの知恵袋メルマガ2026年第74号です。
文字だけではなく、よりわかりやすく皆さまにお伝えするため、
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《お知らせ》
1．金沢で無料リアルセミナー
大家さん専門税理士が語る！「継ぎたい」に変える賃貸経営改善術
日時：７月１８日（土）10：00～11：30
費用：無料
会場：株式会社サンコーすまいる　2階特設会場
石川県金沢市小坂町西77－3
申し込みTEL：076-252-0322
担当：山田裕也（ﾔﾏﾀﾞﾕｳﾔ）
（主催：株式会社サンコーすまいる　ピタットハウス金沢東店）

２．賃貸住宅フェア2026in東京で出展＆セミナー登壇
「大家さん専門税理士が語る！「継ぎたい」に変える賃貸経営改善術」
日時：７月２９日（水）１５：４０～１６：２０（ビジネスセミナーＡ）
場所：東京ビッグサイト　西１・２ホール
費用：無料
賃貸住宅フェアHP：
https://zenchin-fair.com/2026/tokyo/about_fair

※※
会期は７月２９日（水）・３０日（木）の２日間です。
ブース会場では、Knees bee税理士法人が出展しております。
渡邊及びスタッフがお待ちしております。

今週は、大家兼不動産屋の廣田裕司が回答致します。

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■２代目大家さんの知恵袋（賃貸相談)
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タイトル：「高入居率」の落とし穴――数字の裏側を見抜く

Q: 投資物件の販売会社のパンフレットに、
「入居率98%！」と書かれていました。
これなら安心して購入しても大丈夫でしょうか？

A: その数字を鵜呑みにしてはいけません。
「入居率」には業界統一の計算基準がなく、
販売会社が自社に都合よく算出した数字である可能性が高いからです。
購入判断の根拠にする前に、必ず算出方法を確認してください。

１．「入居率98%」の数字に騙されるな
入居率の示し方には大きく2種類あります。
期間入居率は一定期間中に部屋が埋まっていた割合
（例：年間365日のうち350日入居していれば約96%）、
時点入居率はある特定の日における空室の有無
（例：100室のうち98室が埋まっていれば98%）です。
同じ物件でも、繁忙期の3月末時点で計測すれば高く出ますし、
年間平均で計測すれば低くなります。
どちらの方法を使うかは会社次第であり、
数字の見え方は大きく変わります。

２．空室の「カウント外」に注意
さらに問題なのが、空室の定義です。
会社によって以下のような扱いが存在します。

・空室期間が30日以内はカウントしない
・サブリース契約中の部屋は、実際に空室でもカウントしない
・原状回復工事中はカウントしない
など

これらの、計算の条件は、
入居率の表示の下に小さな字で記載されていることもあります。
これらを組み合わせれば、
実態よりはるかに高い入居率を作り出すことは難しくありません。

３．過去の数字は、将来を保証しない
仮に計算方法が適切だったとしても、
提示された入居率はあくまで過去の実績です。
今後の人口動態、周辺の競合物件の増加、
建物の老朽化など、入居率に影響する要因は絶えず変化します。
過去98%だったからといって、購入後も同水準が続く
保証はどこにもありません。
また、パンフレットに記載された数値は、
その会社が管理する物件全体の平均値である点も見落とせません。
平均が高くても、個々の物件ごとに入居率のバラツキは大きく、
あなたが購入しようとしている物件が平均を
下回っている可能性は十分あります。
提示された一つの数字が、購入対象の物件の
実力を表しているとは限らないのです。

まとめ
パンフレットの入居率は、
計算根拠を必ず確認してください。そのうえで、
投資判断は入居率だけに頼らず、
価格・物件仕様・立地・周辺の賃貸需要など、
複数の視点から総合的に行うことが
不動産投資で失敗しないための基本です。（了）

＜プロフィール＞
廣田　裕司
〇空室相談、賃貸経営全般
合同会社アップ　代表社員
有限会社丸金商事　取締役
大学卒業後、メーカーに勤務、主に土木、建築資材営業　生産管理を経験。
２００１年に妻の実家の賃貸事業をベースに、有限会社丸金商事を設立。
同社の取締役に就任し、（当時は兼業）賃貸経営の関わるようになる。
２００８年に相続により同社代表取締役に就任。翌２００９年の会社を退職し
専業となる。
２０１９年に賃貸経営のサポート会社「合同会社アップ」を設立。
現在までに３回新築物件（６棟、２７戸）を手がけ、１２棟７７戸所有。

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