東京の中心で税務を叫ぶ 第204回コラム
今さら聞けない賃貸経営のキホン「デッドクロス」とは？
今さら聞けない賃貸経営のキホン「デッドクロス」とは？
について、お話しします！
こんにちは！
今回は、デッドクロスについて簡単にご説明します。
そこで、まず皆さんよくご存知の減価償却のお話からしていきます。
減価償却費は経費ですので、
家賃収入からマイナスすることができて、
税金を下げる効果があります。
減価償却が終わればその分の経費がなくなりますので、
当然、税金は増えることになります。
ここで単純に減価償却にだけ目を向けていると
「死の交差点」に足を踏み入れていることに
気がつかないかもしれません。
それが「デッドクロス」です。
簡単に言うと、
減価償却が終わってもローンの返済が
残っている状態のことです。
たとえば、減価償却期間が4年のときに、
ローン返済期間が15年なら、5年目以降は、
ローンの返済だけが続きますね。
そうすると、
実際に手元に残るお金（手残り）が
どうなるかで考えてみましょう。
賃貸経営において、
手残りは次のように計算すると求められます。
手残り=家賃収入－経費支出－借入返済－税金
ただし、経費支出の中には、
減価償却費は含まれません。
減価償却費は、建物の購入金額を
法律で定められた年数で割り算して、
毎年経費に計上していくものです。
お金の支出とは関係なく、
毎年の経費の金額が決まるので、
手残りには影響しません。
なので、お金の支出がない経費などと言われてます。
それに対して、
借入金の元本返済は、
実際に現金が出ていく支出ですが、
経費にはなりません。
経費にならない借入返済は続くのに、
経費として税金を減らすことができた
減価償却費が無くなってしまう、
当然、資金繰りが厳しくなりますよね。
そんな苦しい状態になるタイミングなので、
「デッドクロス」なんておどろおどろしい言葉で呼ばれています。
でも、デッドクロスのタイミングは
だいたい予想がつきますよね。
減価償却期間が終わった時になるケースがほとんどです。
減価償却期間は、
購入時に決まってその後変更することはできないものなので、
初年度に分かっていることになります。
なので、減価償却が無くなったときの手残りが
いくらぐらいになるのか、
あらかじめ予測しておきましょう。
もし、デッドクロス後も手残りが
プラスで続いていくなら慌てて
手放す必要はないことになります。
マイナスになりそうなら
早めに出口を考えておけば怖くないですよね。
①デッドクロスは、減価償却が無くなるタイミングだと覚えておきましょう。
②デッドクロスを漠然と恐れるのではなく、手残りがどうなるか数字で把握しておきましょう。
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楽待 不動産住宅新聞でもコラム連載しています。
