東京の中心で税務を叫ぶ 第210回コラム
少額減価償却資産の特例を使わない方がいいケース?
あえて少額減価償却資産の特例を使わない方がいいケースがあります！
について、お話しします！
こんにちは！
確定申告お疲れ様でした！
頑張って作った確定申告書を是非とも
賃貸経営に生かして頂きたいので、
今回はキャッシュフローについてお話します。
まず、確定申告書の青色決算書で計算する不動産所得は、
賃貸経営をしたことによりいくら稼いだのかという儲けの金額です。
いくら売り上げたかという収入金額から、
その売り上げを得るためにかかった費用
必要経費）を差し引いて計算します。
借入金の元本返済は、他人から借りた
お金を返しているだけなので、
必要経費になりません
（借入金の利息は、必要経費になります）。
このように確定申告書の青色決算書は、
儲けを計算して納税する税金を計算することが目的なので、
借入金の元本返済などの支出が含まれず、
実際に手元にいくら残ったのかという
キャッシュフロー計算とは異なることになります。
つまり、不動産所得の収入金額と必要経費と、
キャッシュフロー計算の収入と支出には、
ズレが生じることになります。
【確定申告書の青色決算書】
不動産所得＝家賃収入－借入金利息－減価償却費－その他経費－青色申告特別控除
【キャッシュフロー計算】
手残り＝家賃収入－借入金元本・利息－経費支出－税金
ズレが生じる主な原因は下記のとおりです。
①お金が入らないが、収入金額になるもの（家賃の滞納金）
家賃滞納があると、
実際にはお金は入ってきませんが、所得としては収入に計上されます。
②お金が入るが、収入金額にならないもの（敷金・保証金）
敷金や保証金は、契約時にお金は入ってきますが、
一般的な契約では退去時に返還することになっているため、
所得計算としては預り金となり、収入には計上されません。
③お金が出ていくが、必要経費にならないもの（借入金の元本、所得税・住民税、生活費）
借入金の利息は経費になりますが、
元本の返済は経費になりません。
また、所得税や住民税もお金は出ていきますが、
経費にはなりません。生活費ももちろん経費にはなりませんが、お金は出ていきます。
④お金が出ていかないが、必要経費になるもの（減価償却費、青色申告特別控除）
減価償却費は、建物の購入時にはお金は出ていきますが、
それ以後はお金は出ていきません。
しかし、必要経費として計上されます。
青色申告特別控除もお金の支出はありませんが、
経費と同様に控除することができます。
確定申告書の不動産所得がプラスだからとって、
本当に手元のキャッシュが増えているとは限りません。
確定申告が終わったこのタイミングで、
キャッシュフローを確認してみましょう。
① 確定申告書は、1年間賃貸経営を行ってきた結果＝大家さんの成績表です。
②確定申告書を生かしてキャッシュフローを計算してみましょう。
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楽待 不動産住宅新聞でもコラム連載しています。
