「賃貸住宅管理業法」施行で管理会社は変わったか
皆さんこんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。
ここからは、サブリース業者における業務の適正化を図る
制度について書いていきます。
８．特定賃貸借契約（マスターリース契約）
（１） 特定賃貸借契約の定義
賃貸住宅を第三者へ転貸する事業を営むために、
大家さん（家主）との間で締結する賃貸借契約を「特定賃貸借契約」と
定義されました。マスターリース契約とも言われています。
（２）特定賃貸借契約から除外される場合
大家さん（家主）と契約を締結する事業者が、
大家さんと人的関係、資本的関係がある場合は、
特定賃貸借契約から除外されます。
大家さんの法人化で、サブリース型で進める場合、
特定賃貸借契約から除外され、規制の対象になりません。
９．特定転貸事業者（サブリース業者）
大家さんと特定賃貸借契約を締結する事業者を
「特定転貸事業者」として定義され規制の対象とされました。
特定転貸事業者と特定の関係がある業者（人）が、
特定賃貸借契約の勧誘を行う場合は、
「勧誘者」として、法律の規制対象になります。
勧誘者の具体例としては、建設会社、不動産業者、
ファイナンシャルプランナーなど、特定転貸事業者から、
勧誘の委託を受けた業者（人）で、資本関係の有無は問われません。
１０．特定転貸事業者と判断される場合
特定賃貸事業者は、登録や届け出という制度はなく、
業務の実態で判断され、規制の対象になります。
勧誘者に関しても同様です。
特定賃貸借契約は、
対象の賃貸住宅の維持保全業務も同時に受託するのが一般的なので、
特定転貸事業者は、賃貸住宅管理業登録をする必要があると考えられます。
１１．主な行為規制
（１）誇大広告等の禁止
誇大広告、虚偽広告の禁止
家賃が定期的に見直されることを表示する
賃貸住宅の修繕費の負担区分を表示する
契約期間中の途中解約に関して、
特定転貸業者からの解約が可能であることを明示する。
また、大家さんからの解約には、
正当事由が必要であることを表示する
（２）不当な勧誘の禁止
事実不告知 保証家賃の減額があることや
費用負担があることを伝えない等
不実告知 事実と違ったことを伝える
契約者の保護に欠ける行為の禁止
（３）契約締結前の重要事項説明、書面による契約締結
特定賃貸借契約を締結前に、
家賃、契約期間等の契約上の重要事項が記載された書面を交付して説明する。
（重要事項説明）
特定賃貸借契約の締結時は、書面（契約書）を交付する
重要事項説明、契約書は、記載すべき事項が定められています。
（４）業務・財産状況書類の備え置き、閲覧
業務および財産の状況を記載した書類（業務・財産状況書類）を、
業務を行う事務所に備え置き、
特定賃貸借契約の契約者または契約者になろうとしている人に
閲覧させなければなりません。
１２． 罰則規定
違反行為に対しては、罰金が科せられます。
国土交通大臣は、管理業者に対して、
必要があれば、業務改善命令、
登録取消、業務停止命令を出すことができます。
