投資用不動産を売却すべき
タイミングの見極め方について
ファイナンシャル・プランナーの駒崎です。
4週にわたってお届けしてきた出口戦略シリーズも、
今週が最終回となります。
今回は、実際のオーナー様が
実践した成功事例を２つご紹介します。
具体的な数値とともに、どのような判断で最適解を
導き出したのかを解説いたします。
■ 事例1：築17年アパートを保有継続して年金代わりにした事例
築17年のアパートオーナーTさん（66歳）は、
定年退職を機に売却を検討しましたが、
最終的に保有継続を選びました。
決め手となったのは、
月額35万円の安定した家賃収入が、
公的年金と合わせて老後の生活費を十分に
カバーできるという試算結果でした。
【判断のポイント】
築17年で大規模修繕を終えており、
今後10年間は大きな支出が
見込まれないタイミングです。
Tさんの物件も入居率95%を維持し、
管理会社との連携で
安定経営を実現していました。
さらに、売却した場合の
手取り額を運用しても、
現在の家賃収入には及ばないことが判明。
残り5年の減価償却による節税効果もあり、
キャッシュフローの観点からも
保有継続が有利でした。
【次世代への準備も並行】
重要なのは、将来の相続時に
子供たちが賃貸経営を引き継げるよう、
今から賃貸経営のノウハウを共有している点です。
投資用不動産は単なる資産ではなく
「事業」として捉え、
次世代への承継準備も並行して
進めることが真の出口戦略といえます。
■ 事例2：減価償却終了前に売却して再投資した成功パターン
重量鉄骨造アパートオーナーのKさん（58歳）は、
減価償却期間が残り7年となった
タイミングで物件売却を決断し、
見事な再投資戦略を実行しました。
【タイミングが成功の鍵】
このタイミングこそが
節税効果を最大化できる時期です。
買い手側も十分な減価償却メリットを享受でき、
将来的に長期譲渡所得税率
20.315%の適用を受けられる
期間が確保できるためです。
Kさんの場合、築27年の物件を8,500万円で売却。
減価償却期間が5年未満の物件は
査定額が下がる傾向がありますが、
7年残っていたことで高値売却を実現できました。
【再投資による資産価値向上】
売却で得た資金は、収益一棟マンションの購入に充当。
新たに年間300万円の減価償却費を計上可能となり、
課税所得を大幅に圧縮できました。
再投資後の実質利回りは4.8%になりましたが、
RC造のため長期的な収益が見込まれています。
【シリーズまとめ】
4週にわたり、
投資用不動産の出口戦略に
ついてお届けしてきました。
・第1週：売却を検討すべきポイント
・第2週：保有継続vs売却の収支計算方法
・第3週：売却価値を最大化する準備
・第4週：実際の成功事例
投資用不動産の出口戦略に
「正解」はありません。
重要なのは、
ご自身の状況に合わせて数値で比較し、
納得できる判断をすることです。
このシリーズが、
皆様の賃貸経営の一助となれば幸いです。
