親の持ち家をどうするか
皆さんこんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。
前回の続きです。
５．今後も保有する場合は、どんなことが考えられるか
親の持ち家を後々まで保有していく場合は、
固定資産税などの税金や管理義務があるため
メンテナンス費用の負担が必要になります。
親の持ち家を、貸家などの賃貸物件として利用することで賃料収入を得られ、
保有するための費用をカバーすることができます。賃貸物件として利用することは、
保有する場合の有力な選択肢となります。
（１）賃貸物件として利用する方法
賃貸物件としての利用を検討する場合、まずは、
どのような賃貸需要が見込めるのかを見極めることが大切です。
貸家つまり居住用として利用するのが一般的ですが、
居住用としては厳しい立地であっても、
倉庫や資材置き場など居住用以外の用途で利用する方法もあります。
次に既存の建物をどうするかを検討します。
建物の状況が構造部材の劣化等により、
建物を利用する上で問題がある場合は、
建物を解体し更地にします。
・貸家としての利用
貸家として利用するときは、
最低限ルームクリーニングを実施する必要があります。
建物の状況によってはリフォーム工事が必要になり、
家賃収入などの収益を得るまでに出費（投資）が必要になります。
・賃貸物件の新築
建物を解体し、新たにアパートなどの賃貸物件を新築することも考えられます。
建物の用途は、立地によって居住用以外の用途の建物の方が良い場合もあります。
既存の建物を貸し出すよりは、
高い家賃が期待できますが、新築するためには、
多額の資金が必要になります。
資金調達のため、ローンを利用することも可能です。
・更地にして貸し出す
現状の建物を解体し、貸地とすることも考えられます。
また、駐車場、資材置き場として貸し出す方法もあります。
建物として貸すよりも収入は少なくなりますが、
建物を保有しないので維持管理のための費用負担が少なくなります。
（２）賃貸物件とする場合の注意点
・賃貸物件としての収支を検討する
賃貸物件として利用するには、リフォーム工事費、
場合によっては建替え費、
解体費など貸出を始めるまでに資金を投入する必要があります。
また、固定資産税や維持管理のための費用が発生します。
所得に応じて税金も課税されます。
初期費用を金融機関からローンで調達した場合、
毎月の返済も必要になります。
毎月の収入に対して費用、
固定資産税などの税金や借入金の返済を差し引いて、
どのぐらい現金が手元に残るのかを検討の上判断するようにします。
手元にほとんど現金が残らないようであれば、
計画の見直しを考えた方が良いと思います。
・賃貸契約の締結
物件を借りる人（賃借人）との間のトラブル防止のために、
賃借人との間で契約書を取り交わすようにします。
自分の所有する物件を賃借人と直接契約を取り交わす場合には、
特別な資格、免許等は不要です。
しかし、契約締結時の手間などを考えると、賃借人の募集を含め、
不動産業者に依頼した方が良いと思います。この場合、
仲介手数料などの費用が発生します。
・信頼できるパートナー
賃貸物件として利用する場合は、周辺の賃貸市場の状況、
家賃相場等を知るために、
信頼できる不動産業者やハウスメーカーなどへ相談する方が良いと思います。
しかし、不動産業者やハウスメーカーからの提案を鵜呑みにするのではなく、
自分の目的に合っているのかという視点でよく検討する必要があります。
場合によっては、複数の業者さんから提案を受けるのも良いと思います。
