～分譲マンション投資の魅力～
買契約書は、不動産取引のあらゆる場面で目にする書類ですが、
融資審査においてどのような意味を持つのか、
金融機関がどこを見ているのかを
意識している投資家は意外と
少ないのではないでしょうか。
融資をスムーズに通すためにも、
金融機関の視点を知っておくことは非常に大切です。
１．なぜ売買契約書が必要なのか
売買契約書は、
売主と買主が物件の売買について
正式に合意したことを証明する書類です。
物件の所在地、売買価格、支払条件、
引渡し日、契約解除の条件など、
取引の根幹をなす情報がすべて記載されています。
金融機関にとって、融資とは「物件を担保にお金を貸すこと」です。
したがって、そもそもどの物件をいくらで
購入するのかが明確でなければ、
融資の検討すら始められません。
売買契約書は、
その最も基本的な情報を金融機関に
伝えるための書類であり、
融資審査の出発点と言えます。
また、売買契約書には法的な拘束力があります。
契約が正式に成立していることを証明できるからこそ、
金融機関も安心して融資の手続きを進められるのです。
口頭での合意や購入申込書だけでは、
融資の本審査には進めません。
２．金融機関が見ているポイント
金融機関が売買契約書で
初に確認するのは、売買価格です。
融資額は売買価格をもとに算定されますので、
価格が相場と比べて著しく高くないか、
あるいは不自然に安くないかを金融機関は注意深く見ています。
相場とかけ離れた価格は、
何らかの問題を抱えている可能性があるためです。
次に確認されるのが、支払条件と引渡しのスケジュールです。
手付金の金額、残代金の支払期日、
引渡し日が明記されているか、
そしてそのスケジュールに無理がないかを確認します。
融資実行のタイミングと
残代金の支払期日が合わなければ、
取引自体が成立しなくなるため、
金融機関はこの点を慎重にチェックします。
さらに、契約書に記載された
特約条項も重要な確認ポイントです。
たとえば「融資利用の特約」、
いわゆるローン特約が盛り込まれているかどうか。
ローン特約とは、融資が承認されなかった
場合に契約を白紙解除できるという条項です。
この特約がなければ、
融資が通らなくても手付金を放棄して
契約解除するか、自己資金で購入するしかありません。
金融機関も、買主の資金計画が適切に
設計されているかどうかを、
こうした特約の有無から読み取っています。
加えて、売主の情報も確認の対象です。
売主が個人なのか法人なのか、
不動産業者なのか一般の所有者なのかによって、
契約不適合責任の範囲や取引のリスクが変わってきます。
金融機関はこうした情報も総合的に判断材料としています。
３．投資家が注意すべきポイント
売買契約書で投資家が特に注意すべきは、
契約不適合責任に関する条項です。
契約不適合責任とは、
引渡し後に物件に契約内容と異なる不具合が見つかった場合、
売主が修繕や代金減額などの責任を負うという制度です。
個人間売買の場合、
この責任を免除する特約が設けられていることも少なくありません。
責任が免除されていれば、
引渡し後に発覚した不具合はすべて買主の負担となりますので、
その分のリスクを織り込んだ上で購入を判断する必要があります。
また、固定資産税や管理費・修繕積立金の精算方法も確認して
おきたいポイントです。
これらの費用は引渡し日を基準に
日割りで精算されるのが一般的ですが、
精算の起算日が1月1日なのか
4月1日なのかによって金額が変わります。
細かい点ではありますが、
収支計画に影響しますので、
契約書上で明確になっているか確認しましょう。
そしてもう一つ、
融資を利用する投資家にとって最も大切なのが、
先ほども触れたローン特約の確認です。
ローン特約には適用期限が設けられていますので、
融資審査に時間がかかった場合に
期限を過ぎてしまわないか、
スケジュールに余裕があるかを必ず確認してください。
特約の期限が短すぎると、
万が一融資が遅れた際に大きな
リスクを抱えることになります。
４．まとめ
売買契約書は、
融資審査の出発点であると同時に、
投資家自身を守るための重要な書類です。
金融機関は売買価格や支払条件、
特約条項、売主の属性などを総合的に確認し、
融資の可否を判断しています。
投資家の側も、
契約不適合責任の範囲やローン特約の内容、
精算条件などを十分に理解した上で
契約に臨むことが大切です。
