個人で築古のアパートを購入しました。

中古の耐用年数で計算すると、４年で償却することになって、赤字になりま
す。

赤字にはしなくないので、１０年で償却したいのですが、税金が減るわけで
もなく、むしろ多く税金を払うことになるため、税務署は何も言わないと、
大家仲間から言われました。

問題ないでしょうか？

A

中古の耐用年数は、使用可能期間として見積もられる年数を使うのが原則です。
見積もるのが難しい場合には、例外的に、簡便法を使用できることになります。

大抵は、見積もることが難しいので、簡便法による算式を使うのが一般的に
なっています。

簡便法によると４年になるのかと思います。

使用可能期間として見積もれるのであれば、10年で償却することができます。
しかし、税務署から後から否認されないように根拠ある年数でなければいけま
せん。

勝手に決めることはリスクがあります。
できれば第三者（専門家など）の鑑定書や意見書などの証拠があることが望ま
しいです。

減価償却を少なくして、税金が増えるから、税務署からは否認されないのでは
ないかという意見ですが、そんなことはありません。

所有しているときは、税金は大きくなりますが、売却するときは、税金は少な
くなります。

譲渡所得は、譲渡収入－（取得費　＋　譲渡費用）で計算します。

譲渡所得の計算では、所有時に償却した減価償却費は、購入金額から差し引い
た残額を取得費と認識します。

つまり、所有時に減価償却を少なく計算してきたことが、売却時に譲渡税が少
なくなることで問題視される可能性があるのです。

しかも、過去少なく計上した減価償却は、５年前のものしか修正ができないこ
とになっています。

見積法を適用する場合には、根拠のある年数を使うべきと考えます。