渡邊浩滋の賃貸言いたい放題 第181回
相続税の基礎から応用までわかりやすくQ＆A方式で解説していきます。
Q 法人の株価評価を下げるために、法人で不動産を購入する方法は有効ですか？
A
1.株価評価の基本
非上場会社の株式評価は、
主に「純資産価額方式」と「類似業種比準方式」を組み合わせて行われます。
多くの場合、類似業種比準価額が純資産価額より低くなるため、
両者をミックスすることで評価額が大幅に下がる傾向があります。
純資産価額方式では、会社の資産を相続税評価額で評価します。
具体的には、土地は路線価で評価、建物は固定資産税評価額で計算します。
路線価は、市場価格の約80%程度で設定されていると言われています。
固定資産税評価額は、構造によって異なりますが、
建築費の40%～60%程度で設定されていると言われています。
したがって、不動産を所有することは、
通常は市場価格よりも低い評価額になることから、
相続税を下げるために有効なのです。
2.3年以内取得土地・建物の特別規定
ここで注意が必要なのが、
同族会社が不動産を取得してから
3年以内に相続が発生した場合の特別規定です。
この場合、該当する不動産は
「通常の取引価格に相当する金額」で評価されることになります。
つまり、土地は路線価ではなく実勢価格、
建物は固定資産税評価額ではなく実際の建築費用に近い金額で評価されるのです。
これにより、相続税評価額の引き下げ効果が得られなくなってしまいます。
3. 規定の目的と背景
この規定の主な目的は、相続税の回避を防ぐことにあります。
例えば、相続直前に高額な不動産を会社名義で購入し、
評価額を意図的に引き下げるような行為を防止するためです。
税務当局の視点からすれば、取得から間もない不動産の価値は、
取得価格に近いはずだという考え方があります。
そのため、3年という期間を設定し、
その間に取得した不動産については特別な評価方法を適用しているのです。
しかし、この規定は、法人の株価評価の場合のみです。
個人が所有する不動産であれば、
３年以内に取得しても、路線価や固定資産税評価額で計算することが原則です。
法人だけこの規定が残ってしまっているのです。
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