経営管理ビザを取得するために必要な事業計画の知識その６
～日本のビザを取得するために活用できる「経営者ビザ」～
経営管理ビザの取得において、事業計画書は審査の鍵を握る重要な書類です。
今回は、実際の事業計画の見本（不動産を購入して民泊経営をするケース）を公開します。
事業計画書
外国人旅行者向け民泊事業
作成日： 2025年6月8日
申請者： [申請者氏名]
国籍： [国籍]
会社名： 株式会社グローバルステイジャパン（仮称）
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1. 事業概要
1.1 事業の目的と理念
当社は、日本を訪れる外国人旅行者に対して、
単なる宿泊施設ではなく「日本文化を体験できる快適な滞在空間」を
提供することを目的とします。
外国人の視点から見た快適性と、
日本らしさを融合させた民泊施設を運営し、
インバウンド観光の発展に貢献します。
1.2 事業内容（5W1H）
What（何を）
•外国人旅行者向けの民泊施設の運営・管理
•多言語対応の宿泊サービスの企画・監督
•日本文化体験プログラムの企画・手配
Where（どこで）
•第1期：大阪市中央区（心斎橋エリア）にて2物件
•第2期：京都市内にて1物件（2026年予定）
Who（誰に）
•主要ターゲット：欧米・アジアからの個人旅行者
•サブターゲット：ビジネス目的の中長期滞在者
When（いつ）
•2025年9月：会社設立
•2025年10月：第1号物件取得・改装開始
•2025年12月：旅館業法簡易宿所営業許可取得
•2026年1月：営業開始
Why（なぜ）
•自身の海外生活経験から、外国人旅行者のニーズを深く理解している
•日本のインバウンド観光市場の成長性（訪日外国人数の回復傾向）
•大阪・関西万博（2025年）による需要増加の見込み
How（どのように）
•旅館業法に基づく適法な民泊運営
•専門業者への業務委託と、その監督・管理の徹底
•オンライン宿泊予約サイト（Airbnb、Booking.com等）での集客戦略立案
•IoT技術を活用したセルフチェックインシステムの導入・管理
How much（いくらで）
•平均宿泊単価：15,000円/泊（2名利用時）
•初期投資額：10,000万円（自己資金3,000万円＋借入7,000万円）
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2. 市場分析と競合優位性
2.1 市場環境
インバウンド市場の動向
•2024年の訪日外国人数は3,000万人を超え、コロナ前の水準に回復
•大阪府の外国人宿泊者数は年間1,200万人泊（2024年実績）
•2025年大阪・関西万博により、さらなる需要増加が見込まれる
民泊市場の成長性
•日本の民泊市場規模：2,000億円（2024年）→ 3,000億円（2027年予測）
•外国人旅行者の約30%が民泊利用経験あり（当社独自調査）
2.2 競合分析と差別化戦略
競合他社の状況
•大阪市内の簡易宿所数：約3,000施設
•心斎橋エリアの競合施設：約150施設
当社の差別化ポイント
1.戦略的な多言語対応：外注パートナーの選定・管理による24時間サポート体制
2.文化体験プログラム：提携事業者との独自プログラム開発
3.品質管理の徹底：定期的な施設チェックと改善指示
4.立地戦略：データ分析に基づく最適立地の選定
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3. 事業実施計画と経営関与の詳細
3.1 経営者としての具体的な業務内容
私（代表取締役）は、以下の経営管理業務を主体的に実施します：
1. 経営戦略・事業計画の策定
•市場分析に基づく価格戦略の決定（月次見直し）
•新規物件取得の判断と投資計画の立案
•収益最大化のための施策立案と実行指示
2. 財務管理
•月次収支の分析と改善策の検討（週次でデータ確認）
•資金繰り管理と銀行との折衝
•予算策定と実績管理
3. マーケティング戦略の立案・実行
•OTA（Airbnb等）での掲載内容の企画・最適化
•価格設定の決定（競合分析に基づく動的価格調整）
•プロモーション戦略の立案と効果測定
4. 外注業者の選定・管理・監督
•清掃業者の選定基準策定と定期評価（月次）
•サービス品質の監査（抜き打ち検査月2回以上）
•業務改善指示とフォローアップ
5. 顧客対応の最終責任
•重要クレームへの対応と解決
•顧客満足度データの分析と改善策の実施
•リピーター獲得戦略の立案
3.2 物件取得・準備計画
第1号物件（2025年10月取得予定）
•所在地：大阪市中央区心斎橋筋○丁目
•物件種別：区分所有マンション（2LDK、65㎡）
•取得価格：3,500万円
•改装費用：300万円
•収容人数：最大4名
第2号物件（2025年11月取得予定）
•所在地：大阪市中央区南船場○丁目
•物件種別：区分所有マンション（3LDK、85㎡）
•取得価格：4,500万円
•改装費用：500万円
•収容人数：最大6名
3.3 許認可取得スケジュール
3.4 運営体制（外注活用モデル）
代表取締役（申請者）の役割
•経営全般の意思決定
•事業戦略の立案と実行管理
•外注業者の選定・契約・管理
•財務管理と収益責任
•重要顧客対応
外注パートナー構成
1.民泊運営代行会社
o業務内容：予約管理、ゲスト対応（一次対応）
o契約形態：業務委託契約
o管理方法：週次ミーティング、月次レポート確認
2.清掃・リネン業者
o業務内容：客室清掃、リネン交換
o契約形態：業務委託契約
o管理方法：清掃チェックリストによる品質管理
3.多言語コールセンター
o業務内容：24時間多言語対応
o契約形態：業務委託契約
o管理方法：対応ログの定期確認、品質評価
4.施設メンテナンス業者
o業務内容：設備保守、修繕対応
o契約形態：年間保守契約
o管理方法：月次点検立会い、修繕指示
重要：すべての外注業者に対して、代表者が直接的な管理・監督を行い、サービス品質と収益性の責任を負います。
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4. マーケティング戦略
4.1 集客戦略（代表者が立案・実行管理）
オンラインマーケティング戦略
1.OTA最適化戦略
oAirbnb：アルゴリズム分析に基づく掲載最適化
oBooking.com：ビジネス客向けプラン開発
o自社サイト：SEO対策とダイレクトブッキング促進
2.価格戦略（代表者が決定）
oAIツールを活用した動的価格設定
o競合分析に基づく価格調整（週2回）
o早期予約割引、長期滞在割引の設計
3.レビュー管理戦略
o全レビューへの返信（代表者が内容確認）
oネガティブレビューの分析と改善実施
o高評価維持のためのサービス改善
4.2 料金体系（代表者が市場分析に基づき決定）
宿泊料金
•通常期：12,000円/泊（2名利用時）
•繁忙期：18,000円/泊（2名利用時）
•長期滞在割引：7泊以上で10%、30泊以上で20%割引
付加サービス（提携業者を代表者が選定・管理）
•空港送迎：3,000円/回（提携タクシー会社）
•文化体験：5,000円/人（提携文化施設）
•コンシェルジュサービス：無料（付加価値として）
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5. 財務計画
5.1 初期投資計画
5.2 資金調達計画
5.3 収支予測（3年間）
1年目（2026年1月～12月）
2年目（2027年）
• 売上高：2,000万円（稼働率75%、京都物件追加）
• 経常利益：400万円
3年目（2028年）
• 売上高：2,500万円（稼働率80%）
• 経常利益：600万円
5.4 代表者の業務時間配分と報酬の妥当性
月間業務時間：160時間以上
• 経営戦略・計画：40時間
• 財務管理・分析：30時間
• マーケティング活動：40時間
• 外注業者管理：30時間
• 顧客対応・品質管理：20時間
役員報酬の根拠
• 月額30万円は、上記の経営管理業務の対価として適正
• 業界水準と比較しても妥当な金額
• 事業拡大に伴い、段階的に増額予定
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6. リスク管理と事業の継続性
6.1 想定されるリスクと対策
6.2 事業の発展性と継続性の証明
なぜ単なる不労所得ではないか
1.1億円規模の投資に対する経営責任：大規模投資のリスク管理と収益責任を負う
2.日々の経営判断：稼働率向上のための価格戦略、マーケティング施策の実施
3.外注業者の管理を通じたサービス品質の維持・向上：複数業者の選定・評価・改善指導
4.民泊特有の法規制への対応：旅館業法、消防法等の遵守と行政対応
5.継続的な事業拡大への取り組み：新規物件の選定、資金調達、収益改善
事業としての付加価値創造
•一般的な賃貸物件（利回り3-5%）を民泊事業により高収益化（表面利回り16.9%）
•外国人ニーズに特化したサービス設計と運営ノウハウの蓄積
•地域の観光産業への貢献と雇用創出
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7. 将来展望
7.1 中期事業計画（3～5年）
事業拡大計画（代表者主導）
•2027年：京都市内に3号物件取得
•2028年：大阪府内で5物件体制確立
•2029年：自社ブランドの確立と東京進出
ビジネスモデルの進化
•運営ノウハウの体系化
•他の民泊オーナーへのコンサルティング事業
•独自予約システムの開発
7.2 数値目標
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8. 添付資料
1.事業運営の証拠資料
o外注業者との業務委託契約書（案）
o業務フロー図（代表者の関与を明示）
o週次・月次の管理レポート様式
2.物件関連
o物件売買契約書（案）
o物件写真・図面
o立地図・周辺環境調査書
3.財務関連
o預金残高証明書（3,000万円以上）
o銀行融資内定通知書（6,000万円）
o日本政策金融公庫融資申請書類
o詳細収支計画表（月次36ヶ月分）
o物件評価書・収益還元法による査定書
4.許認可関連
o旅館業法許可申請書類（案）
o消防法適合確認書類
o事務所賃貸借契約書
5.マーケティング関連
o競合分析レポート（代表者作成）
o価格戦略シミュレーション
oOTA掲載計画書
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重要な補足説明
本事業は、外注業者を効率的に活用しながらも、代表者である私が経営の中核業務を主体的に実施する事業モデルです。日常的な運営実務は専門業者に委託しますが、以下の点で一般的な「不労所得型」の不動産投資とは明確に異なります：
1.経営判断の主体性：すべての重要な意思決定を代表者が行う
2.継続的な関与：日々の売上データ分析、価格調整、品質管理を実施
3.事業の発展性：単なる維持管理ではなく、積極的な事業拡大を推進
4.付加価値の創造：外国人ニーズに応えるサービスの企画・改善
これらの活動により、安定的な事業運営と継続的な成長を実現し、日本経済への貢献を果たしてまいります。
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生成AIを使えば、ある程度仕上げてくれます。
数字の部分は、専門家に相談しながら完成させましょう。
Here’s the English translation:
Business Plan Knowledge for Obtaining a Business Manager Visa, Part6
～”Business Manager Visa” That Can Be Utilized to Obtain Japanese Visas～
In obtaining a business management visa, a business plan is a crucial document that holds the key to the examination process.
This time, we will publish an actual business plan sample (a case of purchasing real estate and operating a vacation rental business).
Business Plan
Accommodation Business for Foreign Tourists
Date Created: June 8, 2025
Applicant: [Applicant Name]
Nationality: [Nationality]
Company Name: Global Stay Japan Co., Ltd. (Tentative)
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1. Business Overview
1.1 Business Purpose and Philosophy
Our company aims to provide not merely accommodation facilities but “comfortable lodging spaces where visitors can experience Japanese culture” for foreign tourists visiting Japan. We will operate vacation rental facilities that integrate comfort from a foreign perspective with Japanese authenticity, contributing to the development of inbound tourism.
1.2 Business Content (5W1H)
What
•Operation and management of vacation rental facilities for foreign tourists
•Planning and supervision of multilingual accommodation services
•Planning and arrangement of Japanese cultural experience programs
Where
•Phase 1: 2 properties in Chuo-ku, Osaka City (Shinsaibashi area)
•Phase 2: 1 property in Kyoto City (planned for 2026)
Who (Target Customers)
•Primary target: Individual travelers from Europe, America, and Asia
•Secondary target: Business travelers for medium to long-term stays
When
•September 2025: Company establishment
•October 2025: First property acquisition and renovation begins
•December 2025: Hotel Business Act Simple Lodging License obtained
•January 2026: Operations commence
Why
•Deep understanding of foreign travelers’ needs based on personal overseas living experience
•Growth potential of Japan’s inbound tourism market (recovery trend in foreign visitor numbers)
•Expected demand increase due to the 2025 Osaka-Kansai Expo
How
•Legal vacation rental operation based on the Hotel Business Act
•Outsourcing to specialized contractors with thorough supervision and management
•Development of customer acquisition strategies through online accommodation booking sites (Airbnb, Booking.com, etc.)
•Introduction and management of self-check-in systems utilizing IoT technology
How much
•Average accommodation rate: 15,000 yen/night (for 2 guests)
•Initial investment: 100 million yen (30 million yen own funds + 70 million yen borrowing)
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2. Market Analysis and Competitive Advantages
2.1 Market Environment
Inbound Market Trends
•Foreign visitors to Japan exceeded 30 million in 2024, recovering to pre-COVID levels
•Annual foreign guest nights in Osaka Prefecture: 12 million nights (2024 results)
•Further demand increase expected due to the 2025 Osaka-Kansai Expo
Growth Potential of the Vacation Rental Market
•Japan’s vacation rental market size: 200 billion yen (2024) → 300 billion yen (2027 forecast)
•Approximately 30% of foreign tourists have experience using vacation rentals (our independent survey)
2.2 Competitive Analysis and Differentiation Strategy
Competitor Situation
•Number of simple lodging facilities in Osaka City: Approximately 3,000
•Competing facilities in the Shinsaibashi area: Approximately 150
Our Differentiation Points
1.Strategic Multilingual Support: 24-hour support system through selection and management of outsourcing partners
2.Cultural Experience Programs: Development of unique programs with partner businesses
3.Thorough Quality Control: Regular facility checks and improvement instructions
4.Location Strategy: Selection of optimal locations based on data analysis
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3. Business Implementation Plan and Details of Management Involvement
3.1 Specific Business Activities of the Manager
As the Representative Director, I will proactively carry out the following management duties:
1. Management Strategy and Business Planning
•Determination of pricing strategy based on market analysis (monthly review)
•Decision-making on new property acquisitions and investment planning
•Planning and execution instructions for revenue maximization measures
2. Financial Management
•Analysis of monthly income and expenses and consideration of improvement measures (weekly data confirmation)
•Cash flow management and negotiations with banks
•Budget formulation and performance management
3. Marketing Strategy Planning and Execution
•Planning and optimization of listing content on OTAs (Airbnb, etc.)
•Price setting decisions (dynamic price adjustments based on competitive analysis)
•Promotion strategy planning and effectiveness measurement
4. Selection, Management, and Supervision of Outsourced Contractors
•Formulation of selection criteria for cleaning contractors and regular evaluation (monthly)
•Service quality audits (surprise inspections at least twice a month)
•Business improvement instructions and follow-up
5. Ultimate Responsibility for Customer Service
•Response to and resolution of important complaints
•Analysis of customer satisfaction data and implementation of improvement measures
•Planning of strategies for acquiring repeat customers
3.2 Property Acquisition and Preparation Plan
Property No. 1 (Scheduled for acquisition in October 2025)
•Location: ○-chome, Shinsaibashi-suji, Chuo-ku, Osaka City
•Property type: Condominium unit (2LDK, 65㎡)
•Acquisition price: 35 million yen (within market price for Shinsaibashi area)
•Renovation cost: 3 million yen
•Capacity: Maximum 4 guests
Property No. 2 (Scheduled for acquisition in November 2025)
•Location: ○-chome, Minami-Semba, Chuo-ku, Osaka City
•Property type: Condominium unit (3LDK, 85㎡)
•Acquisition price: 45 million yen
•Renovation cost: 5 million yen
•Capacity: Maximum 6 guests
3.3 License Acquisition Schedule
3.4 Operational Structure (Outsourcing Utilization Model)
Role of Representative Director (Applicant)
•Overall management decision-making
•Business strategy planning and execution management
•Selection, contracting, and management of outsourced contractors
•Financial management and revenue responsibility
•Important customer correspondence
Outsourcing Partner Configuration
1.Vacation Rental Management Agency
oBusiness content: Reservation management, guest response (primary response)
oContract type: Business outsourcing contract
oManagement method: Weekly meetings, monthly report confirmation
2.Cleaning and Linen Contractor
oBusiness content: Room cleaning, linen exchange
oContract type: Business outsourcing contract
oManagement method: Quality control through cleaning checklists
3.Multilingual Call Center
oBusiness content: 24-hour multilingual support
oContract type: Business outsourcing contract
oManagement method: Regular confirmation of response logs, quality evaluation
4.Facility Maintenance Contractor
oBusiness content: Equipment maintenance, repair response
oContract type: Annual maintenance contract
oManagement method: Monthly inspection attendance, repair instructions
Important: The representative will directly manage and supervise all outsourced contractors and bear responsibility for service quality and profitability.
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4. Marketing Strategy
4.1 Customer Acquisition Strategy (Representative Plans and Manages Execution)
Online Marketing Strategy
1.OTA Optimization Strategy
oAirbnb: Listing optimization based on algorithm analysis
oBooking.com: Development of plans for business guests
oCompany website: SEO measures and direct booking promotion
2.Pricing Strategy (Determined by Representative)
oDynamic pricing using AI tools
oPrice adjustments based on competitive analysis (twice weekly)
oDesign of early booking discounts and long-term stay discounts
3.Review Management Strategy
oResponse to all reviews (content confirmed by representative)
oAnalysis of negative reviews and implementation of improvements
oService improvements to maintain high ratings
4.2 Rate Structure (Representative determines based on market analysis)
Accommodation Rates
•Regular period: 12,000 yen/night (for 2 guests)
•Peak period: 18,000 yen/night (for 2 guests)
•Long-term stay discount: 10% for 7+ nights, 20% for 30+ nights
Additional Services (Representative selects and manages partner companies)
•Airport transfer: 3,000 yen/trip (partner taxi company)
•Cultural experiences: 5,000 yen/person (partner cultural facilities)
•Concierge service: Free (as added value)
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5. Financial Plan
5.1 Initial Investment Plan
5.3 Income and Expense Forecast (3 years)
Year 1 (January – December 2026)
Ordinary profit 160
Year 2 (2027)
•Sales: 20 million yen (75% occupancy rate, Kyoto property added)
•Ordinary profit: 4 million yen
Year 3 (2028)
•Sales: 25 million yen (80% occupancy rate)
•Ordinary profit: 6 million yen
5.4 Investment Return and Profitability Analysis
Gross Yield
•Annual rental income: 13.5 million yen
•Property acquisition price: 80 million yen
•Gross yield: 16.9% (significantly exceeding the 3-5% of general rental properties)
Net Yield
•Annual operating profit: 3 million yen
•Total investment: 100 million yen
•Net yield: 3.0% (before loan repayment)
Break-even Analysis
•Fixed costs: 580,000 yen/month (executive compensation 300,000 yen + other fixed costs 280,000 yen)
•Variable cost ratio: 33% (cost of sales ratio)
•Break-even sales: 870,000 yen/month (10.44 million yen annually)
•Break-even occupancy rate: Approximately 42%
•Expected to achieve monthly profitability by June of Year 1
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6. Risk Management and Business Continuity
6.1 Anticipated Risks and Countermeasures
6.2 Proof of Business Development and Continuity
Why This Is Not Merely Passive Income
1.Management responsibility for 100 million yen scale investment: Bears risk management and revenue responsibility for large-scale investment
2.Daily management decisions: Implementation of pricing strategies and marketing measures to improve occupancy rates
3.Maintaining and improving service quality through management of outsourced contractors: Selection, evaluation, and improvement guidance for multiple contractors
4.Response to vacation rental-specific regulations: Compliance with Hotel Business Act, Fire Service Act, etc., and administrative correspondence
5.Commitment to continuous business expansion: Selection of new properties, fundraising, revenue improvement
Value Creation as a Business
•Converting general rental properties (3-5% yield) to high profitability through vacation rental business (16.9% gross yield)
•Accumulation of service design and operational know-how specialized for foreign visitor needs
•Contribution to regional tourism industry and job creation
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7. Future Outlook
7.1 Medium-term Business Plan (3-5 years)
Business Expansion Plan (Led by Representative)
•2027: Acquisition of 3rd property in Kyoto City
•2028: Establishment of 5-property system in Osaka Prefecture
•2029: Establishment of company brand and expansion to Tokyo
Business Model Evolution
•Systematization of operational know-how
•Consulting business for other vacation rental owners
•Development of proprietary reservation system
7.2 Numerical Targets
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8. Attached Documents
1.Business Operation Evidence Materials
oBusiness outsourcing contracts with contractors (draft)
oBusiness flow diagram (clearly showing representative’s involvement)
oWeekly and monthly management report formats
2.Property-related
oProperty purchase and sale contracts (draft)
oProperty photos and floor plans
oLocation maps and surrounding environment survey
3.Financial-related
oBank balance certificate (30 million yen or more)
oBank loan approval notification (60 million yen)
oJapan Finance Corporation loan application documents
oDetailed income and expense plan (monthly for 36 months)
oProperty valuation and income capitalization method assessment
4.License-related
oHotel Business Act license application documents (draft)
oFire Service Act compliance confirmation documents
oOffice lease contract
5.Marketing-related
oCompetitive analysis report (prepared by representative)
oPricing strategy simulation
oOTA listing plan
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Important Supplementary Explanation
This business efficiently utilizes outsourced contractors while the representative, myself, proactively implements core management operations. While investing 100 million yen on a large scale and entrusting daily operational tasks to specialized contractors, this clearly differs from general “passive income type” real estate investment in the following ways:
1.Autonomy in management decisions: The representative makes all important decisions
2.Continuous involvement: Implementation of daily sales data analysis, price adjustments, and quality control
3.Business development: Active business expansion rather than mere maintenance management
4.Value creation: Planning and improvement of services that meet foreign visitor needs
5.Advanced business operations: Management capability to achieve profitability more than 3 times that of general rentals
Through these activities, we will achieve stable business operations and continuous growth, contributing to the Japanese economy.
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Using generative AI, you can get it done to a certain extent. For the numerical parts, let’s complete them while consulting with experts.
Contact: info@w-sogo.jp
以下是中文翻译：
获得经营管理签证所需的事业计划知识第6篇
～可用于获得日本签证的”经营者签证”～
在取得经营管理签证的过程中，商业计划书是掌握审查关键的重要文件。
这次，我们将公开实际的商业计划样本（购买不动产经营民宿的案例）。
事业计划书
外国游客住宿事业
制作日期： 2025年6月8日
申请人： [申请人姓名]
国籍： [国籍]
公司名称： 株式会社环球住宿日本（暂定）
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1. 事业概要
1.1 事业目的与理念
本公司的目标是为访日外国游客提供的不仅仅是住宿设施，而是”能够体验日本文化的舒适居住空间”。我们将运营融合了从外国人视角看待的舒适性与日本特色的民宿设施，为入境旅游的发展做出贡献。
1.2 事业内容（5W1H）
What（做什么）
•面向外国游客的民宿设施的运营与管理
•多语言对应住宿服务的企划与监督
•日本文化体验项目的企划与安排
Where（在哪里）
•第1期：大阪市中央区（心斋桥地区）2处物业
•第2期：京都市内1处物业（2026年预定）
Who（面向谁）
•主要目标：来自欧美、亚洲的个人游客
•次要目标：商务目的的中长期住宿者
When（何时）
•2025年9月：公司设立
•2025年10月：第1号物业取得、装修开始
•2025年12月：取得旅馆业法简易住宿营业许可
•2026年1月：开始营业
Why（为什么）
•基于自身的海外生活经验，深刻理解外国游客的需求
•日本入境旅游市场的成长性（访日外国人数的恢复趋势）
•大阪・关西世博会（2025年）带来的需求增长预期
How（如何做）
•基于旅馆业法的合法民宿运营
•向专业服务商的业务委托以及彻底的监督与管理
•制定通过在线住宿预订网站（Airbnb、Booking.com等）的获客战略
•导入与管理利用IoT技术的自助入住系统
How much（多少钱）
•平均住宿单价：15,000日元/晚（2人使用时）
•初期投资额：10,000万日元（自有资金3,000万日元＋借款7,000万日元）
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2. 市场分析与竞争优势
2.1 市场环境
入境市场动向
•2024年访日外国人数超过3,000万人，恢复到疫情前水平
•大阪府的外国人住宿者数为年间1,200万人次（2024年实绩）
•因2025年大阪・关西世博会，预计需求将进一步增加
民宿市场的成长性
•日本民宿市场规模：2,000亿日元（2024年）→ 3,000亿日元（2027年预测）
•约30%的外国游客有民宿使用经验（本公司独立调查）
2.2 竞争分析与差异化战略
竞争对手情况
•大阪市内的简易住宿设施数：约3,000家
•心斋桥地区的竞争设施：约150家
本公司的差异化要点
1.战略性的多语言对应：通过外包合作伙伴的选择与管理实现24小时支援体制
2.文化体验项目：与合作企业开发独特项目
3.彻底的品质管理：定期设施检查与改善指示
4.选址战略：基于数据分析选择最佳位置
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3. 事业实施计划与经营参与的详情
3.1 经营者的具体业务内容
我（代表董事）将主动实施以下经营管理业务：
1. 经营战略・事业计划的制定
•基于市场分析决定价格战略（每月复审）
•新物业取得的判断与投资计划的制定
•收益最大化措施的立案与执行指示
2. 财务管理
•月度收支分析与改善措施的研讨（每周确认数据）
•资金周转管理与银行谈判
•预算制定与实绩管理
3. 市场营销战略的立案与执行
•OTA（Airbnb等）刊登内容的企划与优化
•价格设定的决定（基于竞争分析的动态价格调整）
•促销战略的立案与效果测定
4. 外包服务商的选择・管理・监督
•制定清洁服务商的选择标准与定期评估（每月）
•服务质量审计（每月2次以上的突击检查）
•业务改善指示与跟进
5. 客户对应的最终责任
•重要投诉的应对与解决
•客户满意度数据的分析与改善措施的实施
•回头客获取战略的立案
3.2 物业取得・准备计划
第1号物业（2025年10月取得预定）
•所在地：大阪市中央区心斋桥筋○丁目
•物业类别：分户所有公寓（2LDK、65㎡）
•取得价格：3,500万日元（心斋桥地区市价内）
•装修费用：300万日元
•容纳人数：最多4名
第2号物业（2025年11月取得预定）
•所在地：大阪市中央区南船场○丁目
•物业类别：分户所有公寓（3LDK、85㎡）
•取得价格：4,500万日元
•装修费用：500万日元
•容纳人数：最多6名
3.3 许可证取得日程
3.4 运营体制（外包活用模式）
代表董事（申请人）的职责
•经营全般的决策
•事业战略的立案与执行管理
•外包服务商的选择・签约・管理
•财务管理与收益责任
•重要客户对应
外包合作伙伴构成
1.民宿运营代理公司
o业务内容：预订管理、客人对应（一次对应）
o合同形式：业务委托合同
o管理方法：每周会议、月度报告确认
2.清洁・床品服务商
o业务内容：客房清洁、床品更换
o合同形式：业务委托合同
o管理方法：通过清洁检查表进行品质管理
3.多语言呼叫中心
o业务内容：24小时多语言对应
o合同形式：业务委托合同
o管理方法：定期确认对应记录、品质评估
4.设施维护服务商
o业务内容：设备保养、修缮对应
o合同形式：年度保养合同
o管理方法：月度检查立会、修缮指示
重要：对所有外包服务商，代表人将进行直接的管理・监督，并承担服务品质与收益性的责任。
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4. 市场营销战略
4.1 获客战略（代表人立案・执行管理）
在线营销战略
1.OTA优化战略
oAirbnb：基于算法分析的刊登优化
oBooking.com：商务客人方案开发
o自有网站：SEO对策与直接预订促进
2.价格战略（代表人决定）
o利用AI工具的动态定价
o基于竞争分析的价格调整（每周2次）
o早期预订折扣、长期住宿折扣的设计
3.评价管理战略
o对所有评价的回复（代表人确认内容）
o负面评价的分析与改善实施
o为维持高评价的服务改善
4.2 收费体系（代表人基于市场分析决定）
住宿费用
•平常期：12,000日元/晚（2人使用时）
•繁忙期：18,000日元/晚（2人使用时）
•长期住宿折扣：7晚以上10%、30晚以上20%折扣
附加服务（代表人选择・管理合作服务商）
•机场接送：3,000日元/次（合作出租车公司）
•文化体验：5,000日元/人（合作文化设施）
•礼宾服务：免费（作为附加价值）
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5. 财务计划
5.1 初期投资计划
5.3 收支预测（3年）
第1年（2026年1月～12月）
第2年（2027年）
•销售额：2,000万日元（入住率75%、增加京都物业）
•经常利润：400万日元
第3年（2028年）
•销售额：2,500万日元（入住率80%）
•经常利润：600万日元
5.4 投资回报率与收益性分析
表面收益率
•年间租金收入：1,350万日元
•物业取得价格：8,000万日元
•表面收益率：16.9%（大幅超过一般租赁物业的3-5%）
实质收益率
•年间营业利润：300万日元
•总投资额：10,000万日元
•实质收益率：3.0%（贷款偿还前）
损益平衡点分析
•固定费用：月额58万日元（董事报酬30万日元＋其他固定费用28万日元）
•变动费用率：33%（销售成本率）
•损益平衡点销售额：月额87万日元（年间1,044万日元）
•损益平衡点入住率：约42%
•预计第1年6月实现单月盈利
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6. 风险管理与事业的持续性
6.1 预想风险与对策
6.2 事业的发展性与持续性的证明
为什么不是单纯的被动收入
1.对1亿日元规模投资的经营责任：承担大规模投资的风险管理与收益责任
2.日常经营决策：实施提高入住率的价格战略、市场营销措施
3.通过外包服务商管理维持・提高服务品质：多家服务商的选择・评估・改善指导
4.应对民宿特有的法规：遵守旅馆业法、消防法等并进行行政对应
5.持续推进事业扩张：新物业的选择、资金筹措、收益改善
作为事业的价值创造
•将一般租赁物业（收益率3-5%）通过民宿事业实现高收益化（表面收益率16.9%）
•积累针对外国人需求的服务设计与运营知识
•对地区观光产业的贡献与创造就业
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7. 未来展望
7.1 中期事业计划（3～5年）
事业扩张计划（代表人主导）
•2027年：在京都市内取得第3号物业
•2028年：在大阪府内确立5处物业体制
•2029年：确立自有品牌并进军东京
商业模式的进化
•运营知识的体系化
•向其他民宿业主提供咨询业务
•开发独自的预订系统
7.2 数值目标
年度 销售额 营业利润率 管理物业数
2028年 2,500万日元 20% 5处物业
2030年 5,000万日元 25% 10处物业
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8. 附件资料
1.事业运营的证明资料
o与外包服务商的业务委托合同书（草案）
o业务流程图（明确显示代表人的参与）
o周次・月次的管理报告格式
2.物业相关
o物业买卖合同书（草案）
o物业照片・平面图
o位置图・周边环境调查书
3.财务相关
o银行存款余额证明书（3,000万日元以上）
o银行贷款内定通知书（6,000万日元）
o日本政策金融公库贷款申请资料
o详细收支计划表（月次36个月）
o物业评估书・收益还原法评估书
4.许可证相关
o旅馆业法许可申请资料（草案）
o消防法合规确认资料
o办公室租赁合同书
5.市场营销相关
o竞争分析报告（代表人制作）
o价格战略模拟
oOTA刊登计划书
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重要补充说明
本事业在高效利用外包服务商的同时，由作为代表人的我主动实施经营的核心业务。在进行1亿日元的大规模投资的同时，将日常运营实务委托给专业服务商，但与一般的”被动收入型”房地产投资有以下明确区别：
1.经营决策的主体性：代表人进行所有重要的决策
2.持续的参与：实施日常的销售数据分析、价格调整、品质管理
3.事业的发展性：积极推进事业扩张，而非单纯的维护管理
4.附加价值的创造：企划・改善满足外国人需求的服务
5.高度的事业运营：实现一般租赁3倍以上收益性的经营能力
通过这些活动，实现稳定的事业运营与持续的成长，为日本经济做出贡献。
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使用生成式AI的话，可以完成到一定程度。
数字部分，让我们在咨询专家的同时完成吧。
联系邮箱：info@w-sogo.jp
