不動産投資と「利回り」
皆さんこんにちは！
大家財務コンサルタントの小作です。
本日は、不動産投資と「利回り」についてお話したいと思います。
まず、不動産投資についてですが、
他の投資とは大きく違う点があります。
それは、投資家本人が経営者（オーナー）と
なってその経営をしなければならないということです。
他の投資は、資金を投資した後は経済や金融市場の動向により、
うまくいったりいかなかったりします。
しかし、不動産投資はオーナーの裁量次第で
そのリターンを最大化することが可能です。
例えば、アイデア一つで空室だらけの物件が満室になったり、
相場より家賃が低い物件であれば工夫して家賃を上げたり、
と購入した後に
どう経営していくかでリターンは変えられます。
逆に、投資判断を間違え満室で
購入した物件なのに入居者需要が乏しく、
将来に向かって稼働率が悪くなることもあります。
その為、得られる収益に対して
適正な金額で投資するという判断基準が重要です。
その指標の代表が「利回り」になります。
利回りとは、「年間でお金がいくら増えるか？」という率を表しています。
この指標には、表面利回りと実質利回りの2種類があります。
表面利回り（％）＝年間収入÷物件価格×100
表面利回りは、単純に年間で得られる家賃などの収入を
物件価格で割ることによって求められます。
マイソクなどに表示されているのは
表面利回りです。
実質利回り（％）＝（年間収入－経費等－ローン返済）÷総投資額×100
実質利回りは、年間家賃収入からそれにかかる経費
（管理費、税金、修繕費、火災保険等）を差し引き、
更にローン返済を引き、総投資額
（物件価額と別に購入時にかかる費用）で
割って算出します。
実質利回りは、総投資額に対する年間で
手許に残る税引き前
キャッシュの率ということになります。
実務での考え方としては、
表面利回りは物件の割安割高を判断し、
大まかに物件情報を絞り込むのに
使うことが多いですが、
手許にいくら残るかのキャッシュの投資効果を
判断することはできません。
したがって、実際に手許に残る割合を表す実質利回りの
基準を持って投資判断を行うことが重要です。
