賃貸アパートに隣接する駐車場は、相続税評価を下げられる？

渡邊浩滋の賃貸言いたい放題　第261回

相続税の基礎から応用までわかりやすくQ＆A方式で解説していきます。

Q
賃貸アパート（敷地300㎡）を経営しており、
その隣に、私名義の土地で駐車場（100㎡）
を設けています。
駐車場はアパートの入居者に貸していますが、
空いている区画は近所の方にも月単位で貸しています。
アパートの敷地は「貸家建付地」として
相続税評価が下がると聞きました。
隣の駐車場も私の賃貸経営の一部ですから、
まとめて同じように下げられると考えてよいのでしょうか？

A
1．「入居者専用」なら、駐車場の評価も下がる
賃貸アパートに隣接する駐車場は、
その駐車場を入居者だけに貸している（入居者専用の）場合には、
アパートの敷地と一体で「貸家建付地」として評価でき、
駐車場部分の評価も下がります。

ただし、外部の方（近所の人など）にも混ぜて貸していると、
その部分は一体とは認められず、
駐車場は自用地のまま――減額なしになりがちです。
鍵は「入居者専用かどうか」です。

2．駐車場の評価が下がる理由
土地の評価は、利用の単位ごとに行うのが原則です。
アパートの敷地は「宅地（貸家建付地）」、
駐車場は「雑種地」で、地目が違うため、
本来は別々に評価します。

ところが、駐車場の利用者がすべてアパートの入居者で、
住まいに付属した駐車場として一体に使われている場合は、
アパートに従属する設備とみて、
敷地全体を一つの単位＝貸家建付地として評価できるのです。
それは、アパートの入居者は、借地借家法に守られた「借家人」です。
その借家人が住まいの一部として使う駐車場には、
借家人の敷地を利用する権利が及んでいるとみます。
だから、建物の敷地と同じように、
駐車場にも減額が及ぶのです。

3．「外部貸し」の落とし穴
駐車場をアパートと一体で貸家建付地評価するには、
おおむね次の三つがそろっていることが必要です。

(1)物理的な一体性
アパートに隣接し、道路や大きな段差で分断されていないこと。

(2)入居者専用であること
駐車場の利用者がすべてアパートの入居者であること。

(3)契約の一体性
建物と駐車場が一つの契約、
または別契約でも利用者が全員入居者であること。

逆に、次のような場合は、
駐車場部分が切り離されて自用地評価（減額なし）になりがちです。
外部の方にも貸している、
「月極駐車場」「利用者募集中」の看板が出ている、
部屋数に対して駐車区画が明らかに
多すぎる――といったケースです。

入居者と外部の方が混在している場合は、
入居者専用の区画と外部用の区画を分けて管理しておくと、
少なくとも入居者専用部分は貸家建付地として評価できます。

区分があいまいだと、
駐車場全体が自用地と扱われかねません。

実際の裁判でも、
アパートに隣接する駐車場10台分のうち貸していたのは5台で、
その利用者にアパートの入居者は1名しかおらず、
入居者専用の区画も設けていなかった、
という事案で、
駐車場部分の貸家建付地評価は認められませんでした
（東京地判 平成25年8月30日）。

このケースでは、土地をどの単位で区切って評価するか
（評価単位）でも判断が分かれ、
評価額に約576万円もの差が生じています。
区画の分け方と評価単位の取り方が、
それだけ金額を左右するということです。

4．具体的な計算方法
具体的に見てみましょう。
・アパート敷地300㎡ ＋ 隣接駐車場100㎡、合計400㎡（路線価25万円/㎡）
・借地権割合60％、借家権割合30％、満室（賃貸割合100％）
・自用地としての評価額は、全体で 25万円 × 400㎡ ＝ 1億円

駐車場が「入居者専用」で一体評価できる場合、全体を貸家建付地として、
1億円 ×（1 − 60％×30％×100％）＝ 1億円 ×（1−0.18）＝ 8,200万円

一方、駐車場に外部の人が混ざって別評価（自用地）になる場合は、
アパート敷地：7,500万円 ×（1−0.18）＝ 6,150万円
駐車場：2,500万円（自用地のまま）
合計：6,150万円 ＋ 2,500万円 ＝ 8,650万円
その差は450万円です。

入居者専用にしておけば、
駐車場100㎡分にも18％の減額が及び、
評価額を450万円多く下げられる計算になります。

5．まとめ
賃貸アパートに隣接する駐車場は、
入居者専用であれば敷地と一体で貸家建付地評価でき、
駐車場部分の評価も下げられます。

鍵は「入居者専用かどうか」。
外部貸しが混ざると効果が薄れますから、
区画の分け方を見直す価値があります。

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