東京の中心で税務を叫ぶ 第236回コラム
基礎控除104万円、私も受けられる？
についてお話しします！
こんにちは！
今回は、今年の確定申告から変わる
「基礎控除」について、
大家さんからいただいたご質問にお答えします。
Q
今年は空室が埋まって家賃収入が増え、
不動産所得が500万円くらいになりそうです。
ニュースで「基礎控除が104万円に引き上げられた」と聞きました。
私も104万円の控除を受けられますよね？
A
結論から言うと、不動産所得が500万円なら、基礎控除は104万円ではなく67万円です。
「基礎控除は104万円」というニュースを見て、
だれでも104万円と思っている方は多いのではないでしょうか？
実は、所得によって金額が変わるんです。
基礎控除は「所得」で金額が変わる
基礎控除とは、
だれでも所得から差し引ける「基本の控除」のことです。
令和8年分（2026年分）から、
所得税の基礎控除は次のようになりました。
| 合計所得金額 | 基礎控除 |
| 489万円以下 | 104万円 |
| 489万円超〜655万円以下 | 67万円 |
| 655万円超〜2,350万円以下 | 62万円 |
104万円になるのは、
合計所得金額が489万円以下の方だけ。
しかも、104万円のうち42万円（67万円なら5万円）は、
2026年・2027年分だけの期間限定の上乗せです。
本来の基礎控除は62万円です。
なお、住民税の基礎控除は43万円のまま変わりません。
「合計所得金額」って何？
合計所得金額とは、
不動産所得・給与・年金などを合計した金額です。
家賃収入そのものではなく、
経費と青色申告特別控除を差し引いた後の金額になります。
年金をもらっている大家さんは、
年金の所得も足されます。
「不動産だけなら489万円以下なのに、年金を足したら超えていた」
というケースには注意が必要です。
11万円の差で、控除は37万円も違う
合計所得金額が500万円のAさんと、489万円のBさんを比べてみましょう。
- Aさん（500万円）：基礎控除 67万円
- Bさん（489万円）：基礎控除 104万円
所得の差はたった11万円なのに、
控除は37万円も違います。
489万円を1円でも超えると、控除がガクンと減るんです。
だからといって、無駄な経費は使わない
「じゃあ、11万円経費を使えばいいんだ」
と思った方。
ちょっと待ってください。
控除が37万円増えても、
減る税金は「37万円×税率」だけです。
所得税率が10%の方なら、約3.7万円です。
必要のないものに11万円を使えば、
税金は少し減っても、
手元に残るお金はかえって減ってしまいます。
大事なのは、
「どうせやること」のタイミングを考えることです。
たとえば、来年予定していた修繕を年内に完成させる。
紙の申告を電子申告に切り替えて、
青色申告特別控除を55万円から65万円にする。
こうした「もともと必要なこと」で境目を下回れるなら
手残りも増えます。
- 2026年分の基礎控除は、合計所得金額で104万円・67万円・62万円に分かれる
- 489万円を1円でも超えると、控除は37万円減る
- 年金など、不動産以外の所得も合計される
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楽待 不動産住宅新聞でもコラム連載しています。
