専門家が斬る！真剣賃貸しゃべり場【第四回】不動産鑑定士・住宅診断士皆川　聡が斬る！④

住宅診断と不動産鑑定評価とのコラボによる有効な活用方法④

前回は、住宅診断の目的と調査のポイントを記載させていただきました。
今回は、その住宅診断を活用して「個人から法人への売買（同族間売買）」や「賃料交渉」の際の不動産鑑定評価の活用方法を記載致します。

１.同族間売買の際の住宅診断+鑑定評価

同族間売買においては、不動産の時価を算出するに当たり、鑑定評価が用いられます。
その際、詳細に住宅診断をすることにより、意外にも雨漏り、シロアリ、雨仕舞の不備等により、経年劣化を超える劣化状況を発見する場合があります。

先日評価をさせていただいた物件も、始めは、ざっくり意見書レべルでお願いしますという依頼でしたが、住宅診断の重要性を説明し、ご理解いただいた上で、住宅診断及び鑑定評価のセットで進めさせていただきました。

調査の結果、水漏れを発見することができました。

こういった場合、当然評価額は下げざるを得ません。
下げたメリットとしては税務上のメリットが出ます。

しかし、一方で、緊急的な修繕のための費用を余儀なくされます。
これは一見、デメリットと感じますが、きちんと修繕を行うことにより、その後、長期間に亘り、不動産の本質的な価値を維持し続けることができます。

このように、鑑定評価に住宅診断を加えることにより、税務上のメリットのみならず、不動産の本質的な価値を、長期間維持し続けることも可能となります。

２.賃料交渉の際の住宅診断+鑑定評価

賃料交渉の際には、不動産鑑定士の鑑定評価が用いられる場合も多くあります。
その際に、住宅診断的な要素を加えた鑑定評価が、賃料交渉の際に有利に働く傾向が強くなります。皆様にとりましても、有益な情報かと思いますのでお伝え致します。

まず、東京オリンピック開催決定等により、昨今、特に東京においては、地価の上昇が続いています。その地価の上昇により、あるオーナー様ご所有の店舗兼事務所ビルの固定資産税等がここ1年で1.5倍に跳ね上がりました。
上昇した税金の負担分のうち、少しだけでもテナント様に賃料でもって負担をしてもらいたいという思いから、昔から賃料を低めに契約締結しているテナント様に対して賃料値上げの交渉をしました。

その際に、弊社の鑑定評価書をご活用いただき、無事オーナー様のご意向の通りに進みました。

この成功の大きな要因は、当該建物は築40年弱の建物で、エレベーターや給排水管の更新が今後控えていながら修繕積立金の積立額が管理組合に不足していました。
このような場合には、住宅診断を活用して、建物の劣化状況を基にした中長期修繕計画を核にし、数年内での大規模修繕が必要であることを主張します。

この結果、割安感の強い専有部分のテナント様に対して、賃料値上げ交渉を成功させることができましたし、他の案件では、結果的に立ち退いていただいた店舗のテナント様（賃料が相当に低廉）もいらして、オーナー様のご意向通りに進みました。