大家さんが青色申告を行う場合、注意しなければならないのが「５棟10室」という条件
です。今回はこの「５棟10室」基準について説明します。
１．なぜ「５棟10室」基準があるのか？
（1）そもそも不動産所得とは？
不動産所得というのは所得税法における所得区分の一つで、簡単に言うと、資産の貸付から得られる所得が不動産所得である、と理解されています。ちなみに税法上は、船や飛行機を貸して得た利益も不動産所得に含まれます。
（２）規模で区別される
例えばマンション1部屋だけを他人に貸している者と、アパート数棟を経営している者とでは、同じ不動産賃貸と言ってもその規模において大きな差があるのは言うまでもありません。そこで、より大きく貸付を行っている「事業的規模」の者に対し、規模が大きくなれば当然に税負担も大きくなるからいろいろな優遇をしてあげよう、というのが税法の趣旨です。その基準の一つが「5棟10室」と呼ばれる基準です。
２．実態が大事
（１）外形基準と内部基準
「5棟10室」というのは、一戸建て等の貸付の場合はおおむね5棟以上、貸間・アパート等については独立した部屋数がおおむね10室以上、を言います。これ以上であれば「事業的規模」とされ、青色申告特別控除が65万円となります。しかし当局は「この基準はあくまでも目安であり、実態を重視する」という姿勢であることに注意しなければなりません。実際に裁判でも、これらの規模にあって年間720万円もの賃料を得ていたにもかかわらず、それが自分で作った会社から自分のために支払っているだけで実態が伴わないから不動産所得の事業的規模と認められなかった、という事例もあります。ほとんどの場合は形式基準を満たせば問題はないと思いますが、例外もあり得るということは肝に銘じておきたいところです。
（２）帳簿が作れなければどうなる？
また、当然のことながら、青色申告特別控除には帳簿作成義務が付されています。これも、きちんと帳簿をつけている人には優遇措置を認めますよ、という当局の姿勢のあらわれです。だから、事業的規模にある人が正式なルールに基づいて帳簿を作り、貸借対照表と損益計算書まで作った場合には65万円控除を認めるというわけで、事業的規模かどうかにかかわらず貸借対照表が作れない場合には青色申告特別控除は10万円までしか認めないわけです。だから、事業的規模にある場合は当然のこと、きちんと帳簿を作らないともったいないということになります。
３．まとめ
大家業をする場合、「5棟10室」基準は覚えておきたい数字の一つです。投資計画の中でも意識するようにしましょう。
