早期成約のための入居者募集
皆さんこんにちは。今月は二代目大家の小宮 哲朗より
「早期成約のための入居者募集」と題して、４回に分けてお送りいたします。
第1回目は「ポータルサイトへの掲載」についてです。
入居者募集は、仲介会社が空室情報を
ポータルサイトへ掲載することから始まります。
ポータルサイトは部屋探しの主たる入口ですので、
ここに掲載されないとなると
「空室物件が存在していない」のと同じことになってしまいます。
大家さんの中には「空室が発生したら
当然仲介会社がポータルサイト掲載をしてくれるものだ」と
思っている方もいらっしゃいますが、
実際はそうとは限りません。
◆不物件掲載数の上限
仲介会社には、全ての空き物件を掲載できない事情があります。
一般的にポータルサイトへの掲載には
料金がかかり、その費用は仲介会社が負担しています。
「月額◯◯円の契約で△△件まで掲載可能」というように掲載数に上限があるため、
全ての空室物件を掲載できるとは限らないのです。
多くの場合、「お客様の反響が見込める物件」「決めやすい物件」が
優先されることとなります。
したがって確実にポータルサイトに掲載してもらうためには、
仲介会社にとって「決めやすい物件」、
言い換えれば「入居者候補の顧客にとって魅力のある物件」である必要があるのです。
よって募集を依頼した後は「自分の物件が掲載されているか」をしっかり確認するとともに、
掲載内容に誤りがないかもチェックするようにしましょう。
◆空室発生→募集においてやるべきこと
一般的な賃貸借契約では、入居者は1か月前までには退去予告をすることとなっています。
つまり大家さんは管理会社から入居者退去予告の連絡を受ける時、
1か月前にはその事実を把握できることになります。
この1か月間をいかに有効活用するかが非常に重要です。
1か月前に空室発生の事実が分かったとしても、
実際に入居者が退去するまでは何もできることが無いと思われるかもしれません。
確かに実際に退去するまでは原状回復工事はできませんが、
管理会社や仲介会社との募集条件の設定、
リフォーム会社との打ち合わせ・工事日程の調整は行うことができます。
あらかじめ決めておけば、退去後すぐに工事を開始することが可能です。
最も理想なのは、入居者が退去した当日または翌日に管理会社とリフォーム業者に
部屋の中を確認してもらい、工事内容を決めたうえで原状回復工事を開始することです。
特に1〜3月は不動産業界の繁忙期のため、
不動産会社、リフォーム会社ともに忙しくなります。
早めに日程調整をしておかないと
希望日が確保できない可能性があるため注意が必要です。
◆物件の反響から入居者ニーズを把握
もう一つの目的として、
掲載広告を通じて物件の反響を早めに把握することがあります。
言い換えると入居者のニーズを早めに把握することです。
ポータルサイトでは物件ごとの検索結果表示数、閲覧数、
問い合わせ数などが分かるようになっています。
ただしこれらの数字は仲介会社しか見ることができないため、
大家さん自ら仲介会社へ確認する必要があります。
物件の反響を把握することで、
入居者ニーズに合った対策を立てやすくなります。
例えば反響が少ない場合、賃料が高すぎるのか、
設備の古さがマイナスポイントなのかなど、
他の類似物件の掲載状況と照らし合わせながら原因を探ることができます。
こちらも仲介会社へ確認したうえで、
お互いコミュニケーションを取りながら対策を考える必要があります。
対策例としては、賃料の変更、
リフォーム・設備の追加、初期費用の見直し、
フリーレントの導入などがあります。
前述の通り、既存の入居者からの退去予告があってから退去前での
１か月間でこれらが対応できれば、
先手先手で対策を打つことができ、
早期成約の可能性を高めることができます。
今回は以上となります。
最後までお読みいただきありがとうございました。
