早期成約のための入居者募集
皆さんこんにちは。今月は二代目大家の小宮 哲朗より
「早期成約のための入居者募集」と題して、４回に分けてお送りいたします。
3回目は「空室対策」についてです。
「空室対策」と聞くと部屋内の設備や条件の見直しを思い浮かべる方が多いと思います。
これらももちろん大事ですが、その前に準備と導入時にやるべきことがあります。
今回はこちらについてお伝えします。
◆募集環境を整える
１．より多くのポータルサイトへ掲載する
より多くのポータルサイトへ掲載されていると閲覧確率が上がり、
成約率も上がります。
少なくとも主要ポータルサイトといわれているスーモ、ホームズ、アットホームは必須です。
これができていないと、いくら空室対策を実行しても意味がありません。
２．適正な条件で募集する
当たりのことですが、賃料、敷金、礼金などの条件が相場と乖離していないか確認が必要です。
一般的には仲介会社が相場を把握しており対応してくれることが多いですが、
実際はそうでない実情も散見されます。
よって大家さん自身も相場を把握したうえで募集広告を確認しましょう。
３．物件に大きなマイナスポイントがあれば改善する
物件自体に大きなマイナスポイントがある場合、
募集スタートの段階で圧倒的に不利になります。
例えば、バストイレ別ではない(同室)、“室外”洗濯機置場、
追炊機能がない、エアコンがないなど、
近年のトレンドから明らかに外れている条件はリフォームなどで
仕様を変更して回避しておきたいところです。
◆「家賃を下げる」 前にやるべきこと
よく聞く話で、少しポータルサイトの反響が悪いだけで、
すぐに「家賃を下げましょう」と仲介会社から言われ、
それを受け入れてしまう大家さんがいらっしゃいます。
確かに家賃を下げることも立派な空室対策の一つですが、
家賃を下げることは毎月の収入を下げることになるため、
どうしても空室が埋まらない時の最後の手段にすべきです。
以下に家賃を下げる前にできることをあげておきます。
ちょっとしたことかもしれませんが、非常に大事なことです。
１．外構、共用部を清掃して綺麗にする
多くの大家さんは部屋の中のリフォームは、しっかり行っていると思います。
しかし入居者候補の方が内見しに来た際に最初に目にするのは、
「物件の外観」や「建物の共用部」です。
ここが著しく劣化していたり汚れていたりすると、
部屋の中を見る前に悪い印象を与えてしまいます。
外壁が汚れている場合は洗浄する、塗装をし直す。
共用部を定期的に清掃し綺麗にしておく。
建物敷地内の雑草を定期的に取っておくなどを行っておきましょう。
一棟丸ごと所有している場合は大家さん単独で決断できるので着実に実行しましょう。
一方で区分マンション等の場合は建物全体に関するところは
管理会社に相談して改善へ動いてもらうのがよいでしょう。
２．内見方法をスムーズにする
内見時間に鍵の開錠がスムーズに行えるよう、キーボックスを配置する、
スマートロックを設置する、物件近くの不動産会社で鍵を管理してもらうなどして、
仲介会社が内見案内をしやすい環境を整えることも大切です。
「仲介会社にとって決めやすい物件」にすることも立派な空室対策の一部になります。
３．初期費用を調整する
入居者にとって引っ越しをする際の初期費用は意外と費用がかかるものです。
家賃を下げると毎月の収入に影響が出ますが、
敷金・礼金などであれば入居者にとっても
初期費用を抑えることができるため契約のハードルが下がります。
４．入居条件を緩和する
外国人、高齢者、ペット、事務所使用可などにすると入居者ターゲット層を広げることができます。
本対応にリスクを感じる大家さんもいらっしゃるかと思いますが、
実際には外国人専門の家賃保証会社、
高齢者の見守りサービス・孤独死保険、
ペット同居の場合は敷金を追加でもらう、
事務所使用時の条件変更などでリスクヘッジが可能です。
５．費用対効果が高い設備を導入する
エアコン、宅配ボックス、無料インターネット、
モニターホン、ウォシュレット、浴室乾燥機など、
近年トレンドの設備であり、費用もそこまで高額ではないものは、
今後の賃貸経営を見据えると導入は必須といえます。
◆「空室対策」から「満室経営」という視点へ
物件写真は、できるだけ多くのカテゴリー（種類）を掲載するようにしましょう。
ポータルサイトによっては、写真の種類が多いと検索結果の上位に表示されやすくなり、
入居者候補の方に閲覧される可能背が高くなります。
また多くのカテゴリー写真が掲載されている方が、
入居者候補の方がその物件に住んだ場合のイメージが持ちやすくなり、
また内見率・成約率も高くなります。
◆最も大切なのは不動産会社との信頼関係
以上のことからお伝えしたいのは、「空室を埋める」ことに意識が行きすぎて、
目先の募集条件に拘り過ぎてはいけないということです。
それよりも大事なのは「入居後により長く住んでもらうこと」です。
できる限り「満室経営」を維持し、
安定した賃貸経営をすることが最も大切です。
目先の空室対策ももちろん重要ですが、
合わせて長期的な視点で考えることが重要です。
最後までお読みいただきありがとうございました。
