私の履歴書（60）～賃貸経営は右肩下がりのビジネスモデル①～

渡邊浩滋の賃貸言いたい放題　第１３６回

2022年10月4日渡邊浩滋総合事務所は、Knees bee税理士法人に生まれ変わりました。

大家さん専門税理士として開業10周年の節目として自分自信のことを振り返っています。
2021年12月4日に丸10年を迎えました。
10年やってこられたのも、支えてくださった皆様、スタッフのお陰です。
今後ともよろしくお願いいたします。

賃貸経営は右肩下がりのビジネスモデル①

際に賃貸経営をしてみてわかったことは、
「そもそも賃貸業は思ったほどお金が残らない」
ということだったのです。

『賃貸経営は右肩下がりのビジネスモデル』
私が常に大家さんに伝えていることです。

それに気が付いたのは、事業計画表を作ったからです。
事業計画表とは、将来のキャッシュフロー（手残り）の推移を予測したものです。

この手残りが右肩下がりになることに気がついてしまったのです。

これは今後人口が減って賃貸需要がなくなる、とか
これからもっと空室が増えて収入が少なくなるという話ではありません。
さらには、古くなっていくから修繕費がかさんでいくということでもありません。

家賃収入が変わらなくても、経費が変わらなくても、
手残りは少しずつ下がっていくのです。

なぜか？
この構造を知ることが賃貸経営においては非常に重要なのです。

理由は２つあります。

まず一つは、借入金の利息。
借入金利息は、年々減っています。
元本を返済していっているから当然でしょう。
利息は経費になります。
経費が少なくなることから税金が年々上がることになります。
同時に返済額が減ればよいのですが、返済額は変わっていません。
これは元利均等返済で返済しているからです。
元利均等返済は、元本と利息を一定にする返済方法。
大抵の大家さんは、返済額を抑えるために
元利均等返済にしています。

つまり、税金増加分だけ支出は増えるため、
手残りは、毎年毎年減ることになります。

２つ目は、減価償却費です。
定額法は、減価償却費は一定になります。
定率法は年々逓減するのが特徴です。
平成１０年４月以後に取得する建物、
平成２８年４月以後に取得する附属設備や構築物は、
全て定額法に統一されてしまいましたので、
減価償却は一定になります。
しかし、本体と附属設備に分けて、
附属設備を１５年などと短く償却していることが多いと思います。

１５年目にぱったりと附属設備の減価償却がなくなるのです。
すると一気に税金が跳ね上がります。

右肩下がりの正体は、賃貸経営の税金が上がっていく構造だということなのです。

（続く）

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