渡邊浩滋の賃貸言いたい放題 第186回
相続税の基礎から応用までわかりやすくQ＆A方式で解説していきます。
Q個人の土地の上に、法人の建物を所有とし、
無償返還に関する届け出を提出しています。
法人の株価評価を計算する場合には、
常に２０％の借地権を計上するのでしょうか？
A
「土地の無償返還に関する届け出」を提出して、地代を発生させる（賃貸借契約）場合には、
土地（借地権）について、法人の株価評価を行う際に次のルールがあります。
《個人の財産》
土地について、
自用地評価額から20%を控除した貸宅地として
個人の相続財産に計上され、相続税が課税されます。
《法人の財産》
純資産価額の計算上、
個人から控除された20%相当額を借地権として資産に加算します。
株価評価が上がることになります。
このように個人法人を通じて土地の評価は
100％反映するような取り扱いをしています。
しかし、法人の建物を賃貸している場合には、
ここから借家権割合を控除することができます。
具体的には、加算する20%から借家人の
権利相当分30%を控除します。
加算額 = 自用地評価額 × 20% × (1 – 30% × 賃貸割合)
賃貸割合が100％とすると、借地権の14％を加算することになります。
これは、賃貸していることによって、
利用が制限されていることによる減額であり、
自用の借地権とは評価が異なる扱いになることは当然であり、
個人と法人を合わせて100％の評価を反映させる必要はないとの考え方によります。
不動産オーナーが経営する法人は、
賃貸建物を所有していることが多いため、
借地権２０％に借家権割合を控除できることを覚えておきましょう。
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