渡邊浩滋の賃貸言いたい放題 第184回
相続税の基礎から応用までわかりやすくQ＆A方式で解説していきます。
Q法人の株価評価を計算するにあたって、３年以内に取得した不動産は、時価評価をしなければならないと聞きました。気をつけるべきポイントを教えてください。
A
同族会社が不動産を取得してから3年以内に相続が発生した場合には、
不動産は「通常の取引価格に相当する金額」つまり、時価で評価されることになります。
つまり、土地は路線価ではなく実勢価格、
建物は固定資産税評価額ではなく実際の建築費用に近い金額で評価されるのです。
これにより、相続税評価額の引き下げ効果が得られなくなってしまいます。
さらに注意したいのが、「土地保有特定会社」に該当しないかです。
土地保有特定会社とは、
総資産に占める土地等の価額の割合（土地保有割合）が一定以上の会社のことです。
これに該当すると、類似業種比準価額方式での評価が使えず、
純資産価額方式での評価が強制されます。
3年以内に取得した不動産は時価評価されるため、
土地保有割合が一気に上昇する可能性があります。
不動産が時価評価となり、かつ、
純資産価額方式のみの評価となると株価が大幅に高くなる可能性があるのです。
ですから、法人で不動産を購入するときには、
次のことを注意する必要があります。
（１）取得のタイミング
相続の予測時期から逆算して、
3年以上の期間を確保できるよう計画的に
不動産を取得することが望ましいでしょう。
（２）資産構成のバランス
不動産取得後も、総資産に占める土地等の割合が基準値を超えないよう、
他の資産とのバランスを考慮する必要があります。
不動産取得後３年位内は時価評価を念頭に検討しなければならないのです。
不動産の購入を検討する法人については
常に株価への影響を考えていくことが重要です。
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