渡邊浩滋の賃貸言いたい放題 第198回
相続税の基礎から応用までわかりやすくQ＆A方式で解説していきます。
Q 父の相続税が多額になりすです。
相続税の納税資金のために、不動産の売却を考えています。
父から売却するなら相続後の方がよいと言われていますが、
相続前に売却してはいけないのでしょうか？
A
よく不動産を売却するなら相続後の方がよいと言われます。
その理由は２つ考えられます。
1つ目は、現金で保有しているよりも、
不動産で保有していた方が相続税評価が低くなり、
相続税を抑えられる効果があるからです。
２つ目は、不動産を売却したときに、
支払った相続税の一部を譲渡税から控除できる特例があるからです。
これは相続税の取得費加算といい、
相続後３年１０カ月以内に相続で取得した財産を売却した場合には、
その財産に係る相続税を取得費に加算することができ、
結果的に譲渡税が安くなる特例です。
譲渡の利益（所得）の計算が下記のようになります。
譲渡所得 ＝ 売却収入－（ 取得費 ＋ 取得費加算金額 ＋ 譲渡費用 ）
取得費加算額は、
「支払った相続税 × 売却した財産の相続税評価額／その人が取得した相続財産総額」
で計算します。
例えば、相続財産３億円（土地Ａ 1億円、土地Ｂ 1.5億円、現金0.5億円）で
相続税を9,000万円払った場合で、相続してから１年後に土地Ａを売却したとき
9,000万円 × 1億円／3億円＝3,000万円が取得費加算額になります。
3,000万円の譲渡税が減るのではなく、
売却収入から差し引かれて、利益が減るということです。
譲渡税は、売却利益（所得）に対して、
長期譲渡の場合約20％で課税されます。
つまり、3,000万円×20％＝600万円税金が安くなることになります。
これが本当に得なのかどうかを見極める必要があります。
もし相続前に売却した場合には、
相続後に売却するよりも5,000万円高く売却できるかもしれません。
5,000万円高く売却できるとその分の相続税が高くなりますが、
仮に相続税30％としても、1,500万円の相続税の負担が増えます。
土地で保有している場合と現金で保有している場合の相続税評価が3,000万円違っても、
相続税の負担は、3,000万円×30％＝900万円。
相続前に売却したことにより特例が使えず、
600万円分の譲渡税が高くなったとした場合で
高く売却できる金額から負担額を差し引くと、
5,000万円－1,500万円－900万円－600万円＝2,000万円手残りが多くなります。
このように、実際に計算してみると相続前に売却した方が得になることがあります。
また、不動産を売却する場合に気をつけなければならないのが、期限です。
相続から１０ヶ月以内といっても、売買の広告を出して、
買い主を見つけ、契約をして、
引き渡しをする流れを考えると非常にタイトな時間です。
あせって売却すると、思うような価格で売却できないこともあります。
足元を見てくる買い主から安く買い叩かれてしまうこともあります。
さらに市況が悪いときに無理して売却してしまうことも考えられます。
相続後に売却した方がよいかどうか数字で判断するようにしましょう。
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