融ワンルームマンションとは違う！ファミリータイプ分譲マンション投資の優位性
～分譲マンション投資の魅力～
分譲マンションというと、ワンルームマンション投資を思い浮かべる人が多いと思います。
投資家にワンルーム投資を勧めるために多くの広告が溢れています。
また営業電話がかかってきたこともあるでしょう。
あまり良い印象ではないかもしれません。
しかし、お勧めしたいのは、ファミリータイプの分譲マンション投資なのです。
ワンルームマンション投資と何が違うのでしょうか。
１．賃貸市場での希少性が生む競争力
賃貸市場を見渡すと、その大半は50㎡未満のワンルームや
1LDKなどの単身者向け物件で占められています。
これは、賃貸用に建設される物件は、
投資効率を重視して小さな部屋を数多く作る傾向があるためです。
一方で、子育て世帯が求める3LDK以上の広い賃貸物件は
極端に少ないのが現実です。
多くの家族は「広い家に住みたければ、購入するしかない」
という選択を迫られます。
しかし、すべての家族が住宅購入に踏み切れるわけではありません。
– 転勤の可能性がある会社員
– まだ住宅ローンを組む準備ができていない若い世帯
– 一時的に広い住まいが必要な家族
– 住宅購入に慎重な層
こうした「購入はできない・したくないけれど、広い家に住みたい」
という需要に対して、供給が圧倒的に不足しているのです。
つまり、3LDK以上のファミリータイプ分譲マンションを賃貸に出せば、
競合物件が少ないため、入居者募集で有利な立場に立てるのです。
２．実需価格での売却が可能な出口戦略
不動産投資において、
最も重要なのは「出口戦略」、
つまり売却時のことを考えることです。
ここでファミリータイプ分譲マンションの大きな強みが発揮されます。
登記簿上の専有面積が50㎡以上ある物件は、
ほとんどの金融機関で住宅ローンの対象となります。
住宅ローンには以下のような特徴があります。
・返済期間：最長35年（不動産投資ローンは通常20～25年）
・金利：変動金利で1％前後（投資ローンは2～4％程度）
・借入可能額：年収の7～8倍程度まで可能
さらに、一定の要件を満たせば住宅ローン控除も適用され、
年末のローン残高の0.7％（最大21万円）が所得税から控除されます。
「実需価格」とは、実際に住むために購入する人が支払う価格のことです。
自宅として購入する人は、「この家に住みたい」
という感情的な価値も含めて判断するため、
純粋な投資目的の購入者より高い価格でも購入してくれる傾向があります。
例えば、同じマンションでも：
◯投資家の視点：「家賃8万円、利回り6％なら1,600万円まで」
◯実需購入者の視点：「駅近で子育て環境も良い。2,000万円でも買いたい」
このように、実需購入者は生活の質や利便性を重視するため、
投資家より高値で購入してくれる可能性が高いのです。
３．賃貸中物件の価格形成メカニズム
実は、賃貸中の物件（オーナーチェンジ物件）には、
大きな投資チャンスが隠されています。
なぜなら、賃貸中の物件は「収益還元法」で価格が決まるため、
実需価格より安く購入できる可能性が高いからです。
投資家が賃貸中の物件を購入する際は、
「収益還元法」という方法で価格を判断します。
収益還元法は、その物件が生み出す収益（家賃収入）を
基準に物件価格を算出する方法です。
計算式はシンプルです。
物件価格 ＝ 年間家賃収入 ÷ 期待利回り
例えば、月額家賃10万円（年間120万円）の物件。
投資家が求める利回りが6％の場合。
物件価格 ＝ 120万円 ÷ 0.06 ＝ 2,000万円
この場合、投資家目線では2,000万円が妥当な価格となります。
ここで重要なのは、同じ物件でも「賃貸中」と「空室」では
価格が大きく変わるという点です。
先ほどの例の物件が、実は以下のような条件だったとしましょう。
駅徒歩5分、人気の学区
3LDK、75㎡のファミリータイプ
実需購入者なら2,500万円でも購入したい物件
つまり、
オーナーチェンジで購入：2,000万円（収益還元法）
退去後に実需で売却：2,500万円（実需価格）
価格差：500万円の利益
このギャップを活用した投資戦略は以下のようになります。
購入時：オーナーチェンジ物件を収益還元法の価格で安く購入
保有期間中：家賃収入を得ながら、ローンを返済
売却時：入居者が退去したタイミングで、実需購入者に高く売却
この戦略は、保有期間中は安定した家賃収入を得られることです。
つまり、「インカムゲイン（家賃収入）」と
「キャピタルゲイン（売却益）」の両方を狙える投資手法なのです。
なぜこのギャップが存在するのでしょうか。
投資家は利回りでしか判断しない。
実需購入者は住み心地や生活の質で判断する。
ファミリータイプは実需需要が強いため、
価格差が大きくなりやすいのです。
ワンルームマンションの場合、
購入者のほとんどが投資家なので、
このようなギャップは生まれにくいのです。
一方、ファミリータイプの分譲マンションは、実需購入者という
「別の買い手層」が存在するため、このギャップを活用できるのです。
４．まとめ
このようにファミリータイプの分譲マンション投資は、
ワンルームマンション投資にはない3つの強みがあります。
家賃収入を得ながら売却益も狙える、
理想的な投資手法でありながら、失敗しにくい投資手法と言えるでしょう。
