建物の価値や残存耐用年数を判定するためには
皆様こんにちは。
不動産鑑定士・住宅診断士の皆川聡です。
今回より、今月4回は、私が担当させていただきます。
皆様、ある時点の「建物の価値」や「建物の残存耐用年数」を、
何で判定するでしょうか。
1.固定資産税の評価額 ？
2.建物の帳簿価額（簿価）？
3.建物の鑑定評価 ？
でしょうか。
1.固定資産税の評価額
固定資産税評価額は、いわゆる「評点方式」により、
市役所が、固定資産税評価基準によって算出がなされています。
固定資産税評価基準には、以下のように記載されています。
家屋の評価は、
木造家屋及び木造家屋以外の家屋の区分に従い、
各個の家屋について評点数を付設し、
当該評点数に評点一点当たりの価額を乗じて
各個の家屋の価額を求める方法によるものとする。
さらに
各個の家屋の評点数は、当該家屋の再建築費評点数を基礎とし、
これに家屋の損耗の状況による減点を行って付設するものとする。
木造家屋の評点数は、当該木造家屋の再建築費評点数を基礎として、
これに損耗の状況による減点補正率を 乗じて付設するとし、
評点数＝再建築費評点数×経過年数に応ずる減点補正率
によって、求めるものとする。
としています。
評点が詳細になされているので、
課税の公平性は担保されるのでしょうが、
その評価方法により、木を見て森を見ずということになっている。
または、予め評価額の還付請求をされないように、
建物が新しい時期においては、低位に留めているという特徴があります。
逆に、法定耐用年数を超過しているのに、
残価率が20％では、どうも高いのでは？？？
という建物も見受けられたりします。
ですので、オーナー様が新築時より所有している間は、
課税が一般的に低位でよろしいのでしょうが、
築年数が古い物件のまま所有されている場合や
収益性が高い物件を売却される場合などには、
時価と大きくかけ離れることが多く見受けられる傾向があります。
2.建物の帳簿価額（簿価）について
建物の帳簿価額は、取得した時の取得原価を、
法定耐用年数に基づき、適正な期間損益計算を目的とする、
減価償却というルールで算出されています。
課税上のお話しですので、
どうしても課税の公平性や簡便性を第一義的にしています。
しかし、建物は、新築時の施工の質、地盤の状態、
雨風等による劣化の状況、
そして、大規模修繕の有無及びその施工の質により、
全く建物の状態が異なります。
その状態の良し悪しにより、価値が異なりますし、
さらに収益力の高い物件であれば、尚更です。
固定資産税評価も市役所の職員の方々が、3年に一度、
逐一同一市内にある建物全部を見ている余裕がないので、
現実的には個々の事象を反映することは困難と言えます。
3.建物の鑑定評価 について
そこで、鑑定評価では？？
と思われますが、
上記条件を把握、認識するためには、
一般的な鑑定評価に加えて、
以下のような診断が必要になります。
その診断とは、建物のもつ
1.構造的な特徴
2.劣化の状態の確認
及び
3.劣化があればその修繕方法や費用相当額
の診断が必須になります。
これらが判明していないと適正な建物の評価は困難と言えます。
その為には、建物に詳しいだけではなく、
劣化状況やその修繕方法についても詳しい建物診断（住宅診断）ができる方と、
不動産鑑定士がコラボすることが必要になります。
そうすることにより、
1.まず、住宅診断士等により建物の物的な耐用年数を提示してもらう。
2.次に、その物的な耐用年数を基に、不動産鑑定士が、
その物件におけるこれまでの市況の趨勢と今後のトレンドを可能な範囲で予測した、
建物がもつ経済的な残存耐用年数の判定を行う。
3.それらを基に最終的な建物の価値判定が可能となると言えます。
今回はここまでとさせていただきます。
次回以降も宜しくお願い致します。
最後までお読みいただきまして、誠にありがとうございます。
