渡邊浩滋の賃貸言いたい放題 第274回
相続税の基礎から応用までわかりやすくQ＆A方式で解説していきます。
Q
築45年の木造アパート（10戸）を持っています。
敷地は300㎡で、土地の固定資産税評価額は
6,000万円、家屋は250万円です。
入居率が落ちて家賃もあまり入らないので、
取り壊して月極駐車場にすることにしました。
空いている期間を少しでも短くしたいので、
年内に壊してしまおうと思っています。
年内に取り壊すのと、年明けに取り壊すのでは、
固定資産税は変わりますか？
A
1か月で約47万円変わります。
固定資産税は、1月1日に何が建っているかで1年分が決まる税だからです。
１．1月1日の現況で、その年度が決まる
固定資産税も都市計画税も、賦課期日は1月1日です。
この日の状態で、その年度の1年分が決まります。
住宅用地かどうかも同じです。
1月1日に住宅が建っていなければ、
その年度は住宅用地ではありません。
2月に壊しても12月に壊しても、
その年度の扱いは変わりません。
日割りもありません。
ですから、12月31日に壊すのと1月2日に壊すのとでは、
1年分が丸ごと入れ替わります。
２．1か月ずらすと47万円
固定資産税率1.4％、都市計画税率0.3％とて計算すると、
【1月1日にアパートが建っていない場合】
土地は住宅用地ではなくなります。
土地・固定資産税 6,000万円 × 70％ × 1.4％ ＝ 58万8,000円
土地・都市計画税 6,000万円 × 70％ × 0.3％ ＝ 12万6,000円
家屋 0円
合計 71万4,000円
【1月1日にアパートが建っている場合】
土地は住宅用地のままです。10戸ですから、
10戸×200㎡＝2,000㎡までが小規模住宅用地にあたり、
敷地300㎡はその全部が6分の1（都市計画税は3分の1）で計算されます。
土地・固定資産税 6,000万円 × 1/6 × 1.4％ ＝ 14万円
土地・都市計画税 6,000万円 × 1/3 × 0.3％ ＝ 6万円
家屋 250万円 ×（1.4％ ＋ 0.3％） ＝ 4万2,500円
合計 24万2,500円
差額は47万1,500円です。
年内に壊せば、家屋にかかっていた4万2,500円は消えます。
しかし土地で51万4,000円多く払うことになります。
なお、住宅用地でなくなった土地の課税標準は、
評価額の70％を上限として計算しています。
取り壊したあとは、
1か月以内に建物の滅失登記を申請してください。
登記が残っていると、
もう建っていない家屋に課税が続くことがあります。
３．建て替えるなら、話は逆になることもある
同じ取り壊しでも、
次に住宅を建てるのであれば、
1月1日に更地でも住宅用地のままにできる余地があります。
総務大臣の通知では、住宅用地の
「敷地の用に供されている土地」に、
既存の家屋に代えて家屋が建設中であるものが
含まれるとされています
（地方税法の施行に関する取扱いについて
（市町村税関係）第3章第2節第1の20(1)）。
実務上は、次の要件をすべて満たす場合に住宅用地として扱われます。
・前年度の1月1日に住宅用地であったこと
・その年度の1月1日に住宅の建設に着手しており、翌年度の1月1日までに完成すること
・建替え前と同一の敷地で行われること
・土地の所有者が前年度の1月1日と原則として同一であること
・家屋の所有者が前年度の1月1日と原則として同一であること
「着手」の判定は市町村で分かれます。
基礎工事（水盛り・遣り方）に
入っていることを求めるところもあれば、
建築確認申請が受け付けられていれば
足りるとするところもあります。
申告も必要で、
期限を翌年1月31日と定めている市町村もあります。
この特例があるので、
建て替えであれば年内に壊しても構わない場合があります。
ただし、駐車場にするのであれば使えません。
建てるのが住宅でなければ、そもそも対象外です。
４．駐車場にアパートを建てるときも、1月1日
逆向きも同じです。
駐車場をやめてアパートを建てる場合、
1月1日に完成していなければ、
その年度は住宅用地になりません。
建替え特例も使えません。
前年度の1月1日に住宅用地であったことが要件ですから、
駐車場からの新築は入らないのです。
竣工が12月末か1月かで、1年分が変わります。
建築のスケジュールを組む段階で、ここを見ておいてください。
５．まとめ
解体の日によって、数十万円の固定資産税が異なることがあります。
解体の見積りを取るときに、着手を1月以降にできるかを確かめてください。
着手の判定や申告の期限は市町村ごとに違います。
１．大学生向け研修を開催します
大家さんのお子さん・お孫さんへ
「人生の主役を、他人に渡すな」
～自分の可能性に気づく３時間～
やりたいことが分からないまま就職先を
決めていく学生は少なくありません。
社会に出る前に
一度立ち止まって考えた経験があるかどうかで、
その後の十年が変わります。
ご実家に物件がある場合、
継ぐか継がないかという話が
本人の意思が固まる前に始まってしまうことも。
どちらを選ぶにしても、
自分で決めたという感覚が
あるかどうかは大きいと思っています。
講師はワールドスピーカーとして著名な水江卓也さん。
当事務所の社員全員が受講しており、
私たち自身が体験して良かったものをそのままお渡しします。
日時：１０月１５日（木）14：00～17：00頃
費用：無料
会場：九段下駅周辺（お申し込み後にご連絡します）
対象：大学生・大学院生（学年不問）
定員：３０名
申し込みURL：
https://forms.gle/ntbb26mhPGv4mXrk6
（主催：Knees bee税理士法人）
２．倫理法人会のモーニングセミナーで講話をします
大家さん・経営者の皆さまへ
「苦難の中で、使命に気づいた日」
～大規模修繕をめぐって奮闘した半年間～
感情を捨てて経営してきた私が、
自分の感情に向き合ったらどうなったか。
自分が所有するマンションの大規模修繕をめぐり、
半年間奮闘しました。
なぜここまでやるのか。
そう問い続けた先に見えたものをお話しします。
当日は深川倫理法人会幹事の中嶋信太郎さん
（MY BEST OK代表）とのW講話です。
朝の1時間、お気軽にお越しください。
日時：１０月１０日（土）7：00～8：00
費用：無料（予約不要）
会場：カンファレンスホテル L stay & grow 南砂町
東京都江東区南砂7-10-14（有料駐車場あり）
東西線 南砂町駅③番出口 徒歩6分
※終了後、感想シェア会があります
（主催：東京都深川倫理法人会）
お問い合わせ：参加希望の方はこちらに連絡をください。
info@knees-bee.jp
３．これから不動産投資をする方向けオンライン無料セミナー
「大家さん専門税理士が教える！
１棟目こそ大事！高値時代でも失敗しない物件選びの極意」
第二部で現役不動産投資家なかさん、
による「初めてでも借りられる？ 公庫
20年融資×信金活用」の話があります。
日時：１０月２４日（土）10ː00～11：30
費用：無料
申し込み： https://forms.gle/Vx5Th7sxHBWjnc2p6
（主催：Knees bee税理士法人）
４． 経費と税務調査のオンライン無料セミナー
『大家さん専門税理士が語る！
『経費はどこまで認められる？
～2026年国税庁がAI活用を公表！
これからの税務調査対応法～』
日時：１０月２５日（日）10：00～12：00
費用：無料（要会員登録）
※無料で会員登録できますので、登録すればどなたでもご参加いただけます。
申し込み：
https://www.o.biz-ana.com/seminar/seminar20261025/
（主催：株式会社CBIT）
