東京の中心で税務を叫ぶ 第202回コラム
こんにちは！
今回は、区分マンションの評価方法はどう変わるの?
についてご説明します。
こんにちは！
先日のコラムで、2026年度税制改正大綱にて、
相続開始前の5年以内に購入した
賃貸用不動産の評価方法が改正されることをお話しました。
これまでは、時価よりも大幅に低い
「路線価」や「固定資産税評価額」で算定することで、
相続財産の評価額を圧縮することが可能でしたが、
今後は「購入時の価格をベースに地価の変動を考慮した価格の8割」、
ざっくりいうと、購入価格の80％で評価することになります。
これにより、相続直前に賃貸不動産を購入して、
相続税を圧縮するスキームは封じられることになります。
ちなみに、区分マンションについては、
2024年以降の相続について、
すでに評価方法に改正がされています。
以前は、区分マンションの評価方法も、
土地（敷地利用権）は、路線価で評価、建物（区分所有権）は、
固定資産税評価額で評価していましたが、
2024年1月１日以降の相続税、
贈与税の計算をする際の評価方法は、
下記に変更になっています。
「従来の評価額×評価乖離率×0.6」
評価乖離率とは、
マンションの市場価格と、
評価額を比べたときにどのくらいの乖離があるか、その倍率を表したものです。
評価乖離率の計算方法は下記です。
「築年数×△0.033＋総階数÷33×0.239＋所在階×0.018＋敷地持分狭小度×△1.195＋3.220」
かなりややこしい計算式ですが、
築年数、総階数、所在階、
敷地持分の4つの要素を加味して計算しています。
従来の評価額にこの評価乖離率をかけると、
理論上の市場価格（時価）が計算されるという建付けです。
この時価の60％を評価額とすることになりました。
この区分マンションの評価方法は、
相続開始の何年前に購入したかは関係なく適用されます。
また、賃貸用だけでなく、
自宅も適用されるものとなります。
では、2026年度の税制改正がどのような影響を与えるでしょうか。
まだ明確にはなっていませんが、
おそらく区分マンションのうち、
相続開始前の5年以内に購入した賃貸用のものは、
「購入時の価格をベースに地価の変動を考慮した価格の8割」、
つまり購入価格の80％で評価することになると予想されます。
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