東京の中心で税務を叫ぶ 第207回コラム
土地負債利子ってどうやって計算するの？
土地負債利子ってどうやって計算するの？
について、お話しします！
こんにちは！
今回は、土地負債利子の計算方法についてお話します。
まず土地負債利子とは、
土地購入のための借入金の利息ですね。
以前お話しましたが、
不動産所得が赤字になった場合、
他の所得と相殺できるのは、
赤字の金額から土地負債利子の
金額を差し引いた金額となります。
通常、土地と建物を一括で
購入するケースが多いと思いますが、
この場合は、借入金の利子も土地部分と
建物部分に分けなければなりません。
このとき、土地の売買代金と
建物の売買代金の比率に
もとづいて按分することになります。
ただし、購入時に自己資金を入れている場合で、
土地建物の区分が困難な場合、
特に指定をしなければ、
借入金はまず建物から充てられたものと考えます。
逆に言えば、自己資金は
土地代金から先に充てたものと考えるのです。
以下、具体的な例で考えてみましょう。
例として、
売買代金が1億円の物件（土地代6000万円、建物代4000万円）を
購入したとします。借入は7000万円で、
利息は210万円とします。
このとき、下図の通り建物の借入金は4000万円、
土地の借入金は3000万円となります。
土地は自己資金3000万円と
借入金3000万円で購入したとみなして、
土地分の利子を計算します。
計算式は以下の通りです。
土地負債利子＝利息210万円×（3000万円÷7000万円）＝90万円
このケースでは、
土地負債利子が90万円ということが分かりました。
ちなみに自己資金を建物から
先に充てた場合、同様に計算すると、
土地負債利子は180万円となります。
自己資金を土地から先に充てた方が
土地の借入金が少なくなるため、
土地負債利子が少なくなれば、
損益通算できずに切り捨てられてしまう
金額も小さくなり有利となります。
上記のケースでは物件取得時の
土地の借入金の割合を使って
土地負債利子を計算しましたが、
その後、借入金の返済が進んだ場合はどうなるでしょうか。
土地の借入金から返済を進めたと
考えることができれば、
土地の借入金の割合は
どんどん減っていくことになります。
ただ、残念ながらそう考えることは認められず、
土地負債利子を計算する際には、
物件取得時の土地の借入金の割合を
その後もずっと使うことになりますので、
ご注意ください。
①土地負債利子は、
物件購入時の土地と建物の売買代金の比率で計算します。
②手付金がある場合は、
すべて土地の購入にあてた、
と考えて土地の借入金を計算すると有利になるでしょう。
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